Роль строительно-технического контроля в инвестициях.
Независимый строительный контроль для инвесторов
Инвестиции в строительные проекты, как гражданского, так и промышленного назначения, — процесс сложный и многогранный. При таком объеме информации и необходимости ежедневно принимать важные решения требуется присутствие на объекте независимых экспертов, которые могут в оперативном порядке оценить целесообразность того или иного решения и проконтролировать выполнение текущих задач.
Любой бизнес-проект на различных стадиях его реализации требует контроля. Инвестору приходится продумывать и погружаться в детали всех процессов реализации проекта: от выбора земельного участка до ввода в эксплуатацию строительного объекта, участвовать в выборе подрядчиков на различные работы, проводить тендеры на поставку основного оборудования, получать согласования и разрешительную документацию, осуществлять подбор грамотных проектировщиков и многое другое.
Функции и необходимость строительного контроля
На любом объекте функции контроля выполняют несколько лиц или отделов, в зависимости от структуры компании. В первую очередь, это руководитель проекта, ответственный за контроль исполнения подрядчиками запланированных работ.
В некоторых случаях инвестор организовывает свою собственную структуру, выполняющую функции заказчика, которая осуществляет общее руководство всеми этапами жизненного цикла объекта.
Под данным функционалом нужно понимать, что служба заказчика принимает управленческие решения по координации подрядчиков и следит за соблюдением сетевых графиков. В крайне редких случаях в состав этой службы входит отдел строительного контроля. В принципе, понятие «строительный контроль» довольно обширное и имеет нечеткие границы.
Определение "строительный контроль" можно сформулировать как комплекс работ, направленных на достижение соответствия фактического качества и характеристик строящегося объекта требованиям, заложенным в проектно-сметной документации.
Специалисты строительного контроля выполняют работы, включающие в себя полный цикл контроля подготовительных работ, идущих перед началом строительства, в процессе всего строительства, а после него сотрудники контролирующей организации совместно с заказчиком выполняют работы по сдаче объекта в эксплуатацию органам государственного технического надзора.
При этом задача строительного контроля сводится не только к выявлению нарушений и несоответствий выполнения работ проекту, но и включает своевременные предложения по устранению или недопущению возникновения подобных ситуаций.
Содержание собственного отдела строительного контроля для инвестора, как правило, нецелесообразно, так как требует постоянной загрузки, а следовательно, непрерывного строительства в течение достаточно длительного времени.
Примеры проблем из-за отсутствия контроля
Пример 1: Строительство бетонного завода
В 2009 году выполнялся инвестиционный проект по строительству крупного бетонного завода мощностью до 30000 м³ в месяц. Строительство завода подразумевало подготовку довольно сложной инфраструктуры для получения инертных материалов железнодорожным транспортом, выгрузку и складирование объемов до 10000 м³ инертных материалов и 1000 тонн цемента.
В состав работ входило возведение повышенного пути, бетонирование площадки, ограждений, пандуса с внутренними помещениями, фундамента под оборудование, силосов, систем выгрузки цемента из железнодорожных вагонов и многое другое. В процессе строительных работ отсутствие строительного контроля привело к постепенному нарушению объемов и сроков выполнения работ, которые не были замечены заказчиком.
Данные нарушения были выявлены только после явного пересечения графиков выполнения подготовительных работ и поставки оборудования через 4 месяца с момента начала работ.
В процессе анализа выполненных работ были выявлены ошибки при проектировании, не учитывающие особенности работы техники на площадке и складирования добавок. Имели место нарушения технологии бетонирования повышенного пути, отсутствие в бюджете специального оборудования для маневрирования подвижного состава.
В итоге заказчик понес дополнительные затраты на устранение нарушений, дополнительное строительство и закупку дополнительного оборудования, а нарушение сроков привело к серьезной корректировке бизнес-плана и убыткам в размере 23% от общей стоимости проекта, а срок запуска производства перенесли на 3 месяца. В данном случае независимый строительный контроль позволил бы избежать дополнительных расходов и обеспечить своевременный ввод в эксплуатацию завода, а проведение аудита проекта своевременно выявило бы недочеты. Стоимость работы независимого строительного контроля составила бы не более 1.5% общестроительных работ.
Пример 2: Финансирование жилого строительства
Еще один пример относится к инвестиционной деятельности одной из компаний. Компания заключила договор на финансирование строительства жилого дома. Условиями контракта подразумевались ежемесячные транши застройщику, привязанные к графику строительства. Объем финансирования составлял более 400 млн рублей. В процессе реализации проекта застройщик предоставлял ежемесячную отчетность о проделанной работе в форме КС-2 и КС-3, в которых были указаны объемы выполненных работ. По итогам 7 месяцев работы стало визуально понятно, что фактическое строительство отстает от запланированного графика как минимум на 2 месяца.
Как оказалось, застройщик предоставлял инвестору документы, в которых объем выполненных работ был завышен. Таким образом, часть поступающих денежных средств застройщик направлял не на строительство, а на иные цели. В итоге инвестор вынужден был доказывать факт нарушения договора в суде, что повлекло за собой значительные финансовые потери и временные затраты на судебное разбирательство в течение года.
Данной ситуации можно было не допустить путем привлечения компании независимого строительного контроля и надлежащим образом зафиксировать в договоре условия подтверждения выполненных работ.
Передача функций строительного контроля специализированной независимой организации решает массу вопросов, которые возникают в процессе реализации проекта, обеспечивает выполнение графика строительства, своевременно выявляет отставание от сроков, позволяет находить пути решения по корректировке графиков, существенно снижает вероятность нарушения качества строительства и обеспечивает своевременный ввод объекта в эксплуатацию.
Строительно-технический аудит
Наши специалисты определят фактическое финансовое и техническое состояние здания на любом этапе строительства. Аудит даст точную оценку средств, которые были фактически затрачены на строительство, и проведет сверку со сметной стоимостью.
Подготовка к проверке
- Обследование и инвентаризация.
- Организация и непосредственное проведение ревизии в соответствии с программой.
- Систематизация и оформление результатов проверки.
- Реализация материалов ревизии.
- Контроль за выполнением решений, принятых по результатам проверки.
Инвентаризация
Специалисты разрабатывают план проведения инвентаризации материальных ценностей. Результаты инвентаризаций оформляются справкой о проведенных инвентаризациях материальных ценностей в период комплексной ревизии.
Оформление результатов ревизии
Качество ревизии зависит от качественного оформления результатов обследования: основного акта комплексной проверки, промежуточного акта, ведомостей, справок. На основании этих документов разрабатываются мероприятия по устранению причин нарушений. Привлекаются к дисциплинарной, материальной и уголовной ответственности виновные должностные и материально ответственные лица.
Для устранения недостатков, выявленных ревизией, недостаточно только издать приказ или распоряжение. Необходимо обеспечить полную реализацию намеченных контролируемой организацией мероприятий.
Для этого в практической работе применяются различные способы контроля за выполнением решения по результатам ревизии. К ним относятся:
- Получение письменных отчетов о выполнении предложений и намеченных мероприятий по итогам ревизии или оперативной информации посредством технических средств связи.
- Проверка выполнения решения, принятого по результатам ревизии, по данным отчетности и другим материалам, представляемым в орган, назначивший ревизию.
- Вызов руководителя и специалистов проверяемой организации с отчетом о выполнении решения, принятого по материалам ревизии.
- Проверка на месте, осуществляемая работниками контролирующей организации.
- Проверки в ходе следующей ревизии и отражение ее результатов в основном акте ревизии.
Контрольно-ревизионная проверка поможет вам увидеть реальную техническую и финансовую ситуацию на объекте.
Как мы отчитываемся перед заказчиком?
В данном материале мы расскажем, для чего, когда и какие отчеты предоставляются заказчику при проведении строительного контроля на объекте. Отчеты заказчику по результатам строительного контроля сдаются один раз в месяц. Количество и сроки сдачи отчетов зависят от условий, прописанных в договоре. Каждый отчёт включает в себя результаты выполнения и подробное описание работ, выполненных подрядчиком на объекте, все предписания, которые выписываются инженером строительного контроля.
Во всех отчётах наши инженеры фиксируют и описывают проблемы, которые происходят на объекте. Делается это для того, чтобы заказчик понимал и представлял полную картину происходящего на объекте. К отчётам мы также прикладываем фотографии всех этапов работ.
В договоре между заказчиком и подрядчиком указывается срок, когда необходимо сдать объект, а также количество работ, которое должно быть выполнено ежемесячно. От этого зависит график финансирования.
Мы со своей стороны проверяем объёмы и качество работ, проверяем КС-2, КС-3, на основе чего подрядчику выплачивается вознаграждение. Строительный контроль проверяет, чтобы объёмы не были завышены и чтобы они соответствовали нормам. Затем мы сравниваем объёмы с исполнительной документацией, которую предоставляет подрядчик, и если нет замечаний и вопросов, визируем КС, подтверждая, что работы согласованы и действительно выполнены в полном объёме без завышения. К отчету подрядчика мы прикладываем свой отчёт, чтобы заказчик видел, что результаты соответствуют результатам в отчете подрядчика, и что никто друг друга не обманывает. На основании отчетов и результатов выполненных работ заказчик производит оплату.
Таким образом, услуга строительного контроля — это своего рода проверочно-визирующее звено, без которого подрядчик не сможет получить деньги за определенный этап работ.
В нашей практике неоднократно имели место случаи, когда подрядчики подавали нам КС с завышенными объёмами. В таких ситуациях мы их корректируем, несмотря на то что наша прибыль зависит от выполнения, которое подает подрядчик. Нам было бы выгоднее, чтобы подрядчик закрыл больший объем работ, но мы на такое не идём. Во-первых, это мошенничество. А, во-вторых, мы придерживаемся правил и работаем на качество и результат.
Приведём пример из нашего опыта работы: проблема состояла в том, что подрядчик хотел «закрыть» объёмы, которые он не выполнял и выполнять уже не собирался, а именно — работы по устройству временной дороги. Он заложил объёмы, которые не соответствовали действительности, завысил их примерно в два раза. Это было сделано с его стороны для того, чтобы «отбить» временную насыпь, которую он сделал. У нас не было согласования с заказчиком на данные работы. Заказчик попросил нас проверить эти работы устно, потому как они производились до заключения нашего договора, и мы эти работы не проверяли.
Поэтому мы, на свой страх и риск, проверяем данные работы, чтобы они соответствовали КС-2 и КС-3.
Подрядчики, как правило, затягивают этот процесс, ждут до последнего, чтобы потом поставить заказчика перед фактом: «У меня сроки, подпишите скорее». Но такой позиции мы не придерживаемся. У нас одна задача – подтвердить только фактически выполненные объёмы. Самое дорогое — это имя, репутация и ответственность, которую мы несём впоследствии выполненных работ на протяжении эксплуатации. У нас есть негласное правило: мы хотим, чтобы теми объектами, которые мы вели, мы могли гордиться.