Составляющие службы технического заказчика.

Функции службы технического заказчика

Функции службы технического заказчика неспециалист в области строительства может легко спутать и посчитать, что его задача заключается в выполнении строительного контроля. Это не совсем так. В чем основная функция этой службы, будет описано в данной статье.

Законодательное определение

Вначале о законодательстве. Положение о службе технического заказчика приводится в статье 1 п. 22 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Оно было введено в него Федеральным законом №337 от 28 ноября 2011 года.

Основные задачи и состав службы

Согласно действующему законодательству, основная задача службы технического заказчика заключается в выполнении всей необходимой для начала строительства документальной работы застройщика: всевозможных согласований, разрешений, допусков, ордеров и т. д. В общей сложности этот необходимый пакет документов состоит из 200 пунктов, которые необходимо собрать инвестору перед началом строительства. В этом заключается 90% всей его работы, которая носит больше юридический, чем строительный характер.

Во время самого строительства технический заказчик уже занимается производством строительного контроля. Для этого в штате данной службы находятся не только юрист, но и инженер ПТО. Также в ней может быть и руководитель службы технического заказчика, но не всегда. Размер её штата зависит от сложности и величины объекта капитального строительства, ремонта или реконструкции. По завершению строительных работ функция данной службы заключается в проведении процедуры сдачи готового объекта в эксплуатацию.

Необходимо отметить, согласно статьям № 51 и № 55 ГрК РФ, получить разрешение на строительство и в последующем на ввод его в эксплуатацию является прерогативой застройщика. Но он может или заниматься всеми этими процедурами самостоятельно, или путем заключения соответствующего договора доверить эту работу специализирующейся по данному вопросу организации. Как поступить, каждый застройщик решает самостоятельно.

Но далеко не у всех застройщиков существует собственный штат таких специалистов, и не каждый застройщик этим специалистом является. Поэтому в большинстве случаев застройщики прибегают к помощи профессионалов.

Услуги, которых хоть и стоят определенного количества денег, зато избавляют от необходимости собирать документы самостоятельно и дают гарантии, что каких-либо ошибок или срыва сроков начала работ не произойдет. Несложно понять, возможные издержки могут обойтись значительно дороже, чем услуги привлеченных профессионалов по вопросу сбора и согласования всей необходимой документации.

Основные функции службы

Основные составляющие такой службы можно перечислить в 9 пунктах:

Получение и согласование всей исходно-разрешительной для начала ведения строительных работ документации.
Получение разрешений и технических условий на присоединение готового объекта строительства к центральному водоснабжению, электросетям и т.д.
Работы, направленные на утверждение службой государственной экспертизы составленной проектно-сметной документации.
В некоторых случаях представители службы заказчика проводят тендеры, направленные на выбор подрядчика.
Собственно получение разрешения на начало строительных работ.
Строительный контроль.
Ведение исполнительной документации.
Взаимодействие с надзорными государственными органами.
Сдача-приемка и ввод в эксплуатацию готового объекта строительства.

Как видно из представленного перечня, без специального опыта и знаний такую работу не выполнить. Или как минимум без консультации специалистов не обойтись. Поэтому стоит учитывать факт, что служба технического заказчика всегда стоит на стороне застройщика и отстаивает его интересы, так как она несет полную материальную ответственность перед ним. Величина и особенности которой регламентируются составленным между сторонами договором.

Если в процессе сдачи объекта в эксплуатацию или при получении разрешения на строительство будут возникать проблемы, они будут полностью ложиться на данных специалистов. Понимая свою работу и степень ответственности, такие сотрудники будут всеми силами стараться не допустить возникновения каких-либо сложностей в вышеназванных вопросах. Доверяйте профессионалам!

Технический надзор строительства

Под услугами технического надзора подразумевается комплекс мероприятий, обеспечивающих тщательный контроль за работами на всех этапах возведения объекта. Он включает в себя не только мониторинг технологий и материалов, но и проверку инвестиционного строительного бюджета и сроков сдачи объекта согласно графику. Сотрудники технического надзора заказчика обладают значительными полномочиями. Они могут остановить строительство объекта, «заморозить» оплату работ, если их выполнение связано с нарушением технологий и проектных требований.

Основная цель такого контроля и технического надзора строительства — выполнение работ без увеличения сметы. Если у инвестора возникли сомнения по поводу качества СМР или же выявлены отклонения, оптимальным вариантом будет обращение к независимой стороне, например, в организацию, занимающуюся проведением технического надзора.

Отличие от строительного контроля

В отличие от строительного контроля, технический надзор является прерогативой государственных органов. Он может быть городским или региональным. Осуществлением технического надзора занимается соответствующее управление контроля и экспертизы. В работу данной организации входит проверка качества строительства объекта и его характеристик во время приемки, перед тем как он будет сдан в эксплуатацию. Сотрудники строительно-технического надзора на этом этапе выясняют, имеются ли дефекты, элементы брака, насколько конструкция и проект соответствуют государственным требованиям и нормативам, имеется ли необходимый пакет технических документов. Если на объекте строительства обнаружены отклонения от стандартных показателей, его сдача отодвигается.

Поэтому, чтобы сооружение было принято в эксплуатацию быстро и без осложнений, качество работ должно быть высоким, и без осуществления строительно-технического надзора здесь не обойтись.

Функции технического надзора

Контролирующие:

проверяется соответствие применяемых конструкций, материалов, изделий, технического оборудования, технологии строительно-монтажных работ строительным требованиям проекта и нормативных документов (ГОСТов, СНиПов и других);
осуществление необходимых для строительства геодезических изысканий;
проверка соответствия представленных к оплате выполненных работ техническим требованиям проекта и стоимости, заложенной в смете;
контроль выполнения указаний авторского надзора, представителей государственного контроля, технических требований заказчика, относящихся к качеству и использованию инженерных конструкций, материалов, техники;
своевременное обнаружение недостатков и дефектов материалов и технологий, выявленное как при приемке отдельных работ, так и всего объекта строительства, их своевременное устранение;
наличие первичной технической документации и правильность ее оформления (схем инструментальной съемки готовых конструкций, отдельных элементов зданий, инженерных коммуникаций, рабочих журналов);
внесение записей об изменениях вследствие обнаруженных строительных недостатков и дефектов в осуществлении СМР.

Участие в следующих проверках:

состояния оборудования, поступающего на объект, его качества и соответствия проекту, его комплексного опробования органами госнадзора и строительного контроля;
качества всех видов СМР, отдельных узлов и конструкций сооружения, техники и механизмов в процессе их приемки;
проводящихся государственными учреждениями надзора и технического контроля, соответствующими комиссиями и инспекциями, а также представителями банков, финансирующих строительство;
предназначенных для освидетельствования объектов, которые подлежат консервации, в оформлении соответствующих документов, в том числе и на временное прекращение работ;
по оценке состояния строительства с целью передачи его строительно-монтажной организации для дальнейших работ.

Другие функции:

Своевременное выявление дефектов и недостатков в проекте и смете объекта, контроль за их устранением, при необходимости пересмотр документации, а также недопущение необоснованного увеличения стоимости строительных работ.
Осуществление подтверждения качества конструкций, материалов, изделий, использующихся в строительстве (наличие сертификатов, технических паспортов, результатов лабораторных проверок и т. п.).
Оценка и освидетельствование (совместно с представителями строительно-монтажной организации) строительных работ и конструкций на промежуточном этапе, вследствие того что они будут скрыты последующими элементами (например, отделочными материалами). Проверяется недопущение продолжения действий до того, как акты проверки будут оформлены письменно.
Проведение контроля принятых и оплаченных строительных работ на предмет соответствия их объема и стоимости. А также осуществление учета некачественно выполненных СМР и затрат, необходимых для устранения дефектов или на переделку.
Извещение государственных контролирующих органов о возникающих аварийных состояниях на стройке и проведении работ по их ликвидации.

Основные проблемы, возникающие в ходе строительства

Неоправданное превышение сметы. При отсутствии необходимого технического надзора строительства сметная стоимость, которая предъявляется заказчику, может превышать свое реальное значение на 10−30%. Основными статьями «накрутки» являются необоснованные цены на строительные материалы и работы, увеличение их расходов и объемов, неоправданно высокие расценки и коэффициенты, включение несуществующих сверхнормативных затрат.
Низкое качество строительства. К нему относится нарушение геометрических размеров инженерных конструкций, их механических и защитных характеристик. Сюда же входят отклонения от проектного положения, наличие строительных деформаций, трещин, протечек и замыканий, отступления от норм и несоблюдение требований проектной разработки.
Применение материалов низкого или несоответствующего качества. К данным нарушениям относится также замена технического оборудования на более дешевое, использование элементов, отличающихся от заложенных в проекте.
Срыв сроков строительства. При увеличении времени работ снижается их рентабельность, ухудшаются финансово-экономические показатели всего проекта.
Неправильное оформление документации. В связи с этим реальное выполнение строительных работ и течение всех действий фиксируется некорректно.

Преимущества профессионального надзора

При строительстве экономится до 10% сметной стоимости.
Сдача объекта ускоряется (до 14% от планового графика).
Стоимость работ по надзору не превышает 2% сметы строительства (точная сумма будет известна после расчета проекта).
Не возникает проблем со сдачей объекта приемной комиссии и вводом его в эксплуатацию.
Осуществление строительства проводится на гарантированно высоком уровне.
Объем фактически выполненных работ подтвержден документально.
Оперативность. При проведении технического надзора компания постоянно поддерживает связь с заказчиком, своевременно информируя его о выявленных строительных и инженерных нарушениях. Сдача строительства на приемку осуществляется в указанный срок. Четкий тайм-менеджмент и участие лучших специалистов позволяют быстро выполнять такие работы, на которые другие компании тратят вдвое больше времени.
Прозрачность. Мы готовы в любой момент назвать все объекты строительства, которые мы курируем, и дать контакты своих клиентов. Свои партнерские и рабочие отношения мы строим на доверии. Для клиентов применяется принцип гибких цен, а осуществление строительства под контролем нашей компании полностью соответствует нормативам, международным стандартам, новейшим научным и техническим разработкам.

Искать