На что следует обращать внимание при выборе технического заказчика?
Как выбрать технического заказчика правильно
Без службы технического заказчика в рамках действующего законодательства ни одно легальное строительство не может быть начато. Как следствие, на рынке существует немало организаций, предлагающих данную услугу. Основным моментам в вопросе, как инвестору-застройщику не ошибиться при выборе организации, осуществляющей такую услугу, будет посвящен данный материал.
Опыт и репутация
Прежде всего, необходимо изучить репутацию компании. Для этих целей нужно узнать, не находится ли эта компания в реестре недобросовестных поставщиков. В такой реестр попадают организации, выполнившие работу некачественно, сорвавшие сроки сдачи и т.д.
Также необходимо проверить, сталкивалась ли компания с судебными исками против нее.
Отзывы о компании тоже нужно проверить, но на 100% доверять им не следует, так как писать их может кто угодно и, возможно, с предвзятой целью. Исключение в вопросе доверия к отзывам можно делать, только если они исходят от проверенного источника.
Далее необходимо ознакомиться с опытом предыдущих работ компании: какие объекты выполняли ее сотрудники и насколько они близки к объекту, который планируется построить. Вместе с этим появится и понимание об истории компании, сроках ее жизни и занимаемом положении на рынке.
География деятельности
Несмотря на важность всех вышеперечисленных факторов, главное, от чего стоит исходить при выборе организации, которой доверить службу технического заказчика, является география ее деятельности.
Очень важно, чтобы ее предыдущие объекты находились в том же регионе, где планируется будущее строительство. Ведь если компания в этом регионе уже осуществляла объекты по техническому заказчику, значит, она уже имеет знакомства с местными органами государственного самоуправления.
Такое организации выполнить все необходимые действия для скорейшего начала строительных работ будет значительно проще, чем компании, у которой нет опыта работы с представителями власти в регионе будущего строительства.
Команда и стоимость услуг
Далее важно количество и состав команды, которую выбранная организация собирается задействовать для данных работ. В этой команде необходимо наличие не столько специалистов в области строительства, сколько наличие юридического образования. Наличие в службе технического заказчика юристов важнее наличия строителей, потому что 70% работ данной службы подразумевает именно юридическую деятельность.
Их деятельность подразумевает под собой хождение по инстанциям, составление и утверждение всего пакета необходимых документов для получения разрешительной документации на начало ведения строительных работ. Сроки таких работ обычно варьируются от полугода до года и зависят от различных факторов. Основными из них являются:
- Сложность будущего объекта капитального строительства, реконструкции или ремонта.
- Квалификация команды исполнителей.
- Стадия, на которой заказчик привлек службу технического заказчика.
Про последний фактор стоит добавить, что заказчики привлекают такую службу на разных стадиях готовности. Бывают случаи, когда заказчик привлекает специалистов вышеназванной службы, когда у него в наличии имеется почти весь комплект документов. И если все они правильно составлены, работ остается не много.
Бывает и иначе, когда у заказчика на руках только земля, свидетельство о собственности на эту землю и желание на ней что-либо построить. Тогда, конечно, работы больше и делать ее дольше, но вместе с этим на такой стадии привлеченные специалисты, занимаясь составлением всех необходимых документов, будут их досконально знать. И им не придется изучать уже составленные кем-то документы и в случае выявления в них ошибок или недочетов — исправлять их.
Цены на услуги технического заказчика колеблются в пределах от 1 до 3% от стоимости объекта строительства.
Несложно понять, учитывая цену готового объекта строительства, что даже один процент его цены составляет существенную денежную сумму. Поэтому при выборе такой компании не учитывать ее ценовые запросы, конечно же, нельзя. Но при этом стоит исходить не только из цены, а и из ряда вышеизложенных факторов.
Функции службы технического заказчика
Выбор компании технического заказчика очень важен и ответственен. От качества работы службы технического заказчика зависит стоимость и сроки всего строительства.
Согласование документации (ИРД)
Для начала строительных работ специалистами компании согласовывается вся исходно-разрешительная документация на проектирование и строительство. Получаются разрешения и технические условия на присоединение к центральному водоснабжению и электросетям. Проводятся работы, направленные на утверждение службой госэкспертизы проектно-сметной документации. После успешной сдачи документации выдается разрешение на начало строительных работ.
Строительный контроль
Основной обязанностью технического заказчика на объекте становится контроль качества строительства и всех материалов, ведение исполнительной документации и взаимодействие с надзорными государственными органами.
Сдача объекта
После завершения строительства и благоустройства прилегающей территории, технический надзор берет на себя обязанность постановки здания на учет и получение адреса и технического паспорта.
Принципы работы службы
Технический заказчик следит за всеми работами, проходящими на объекте. Максимально плодотворное сотрудничество происходит на стадии проектирования здания. Начинается проверка проектно-сметной документации, согласование всех необходимых документов в архитектурном надзоре, комитете по строительству и других инстанциях. Зная, как не попасть в бюрократическую ловушку, технический заказчик гарантирует своевременный старт строительства.
Когда стройка началась, основной обязанностью технического заказчика становится контроль качества строительства и всех материалов. Бракованные материалы, дефекты в работе подрядчика, ошибки в документации — все это контролируется представителями технического заказчика. Даже небольшие ошибки могут не позволить вовремя сдать объект в эксплуатацию. По завершению строительства, специалисты участвуют в процедуре ввода готового объекта в эксплуатацию, документально подтверждая, что строительство велось в точности с требованиями проекта.
Служба технического заказчика постоянно находится на стройплощадке и действует исключительно в интересах инвестора. Основными целями ее работы является достижение полного соответствия качества строительства всем предъявляемым к нему нормативным показателям.
Основные понятия и кадры
Служба технического контроля действует от имени инвестора. Поэтому ее функции сводятся к правомерным действиям, необходимым для своевременного и правильного выполнения проектных и строительных работ по сооружению объекта недвижимости.
Практика показывает, что наиболее эффективное взаимодействие инвестора и специалистов по контролю возникает тогда, когда последние привлекаются в самом начале — еще на этапе проектирования и составления сметы. Аудит составленных документов часто позволяет оптимизировать расходы, уменьшить затраты, сократить сроки строительства.
Когда начинаются работы по возведению объекта, основной обязанностью технического заказчика является строительный контроль. В него входит проверка не только качества СМР и технологий, по которым они производятся, но и материалов.
Очень велика роль профессиональной проверки документации, поэтому вся она должна проходить через представителей строительного контроля. Это связано с тем, что отсутствие определенных бумаг или ошибочное заполнение отрицательно скажутся на сдаче объекта в эксплуатацию, даже если его качество не будет вызывать никаких сомнений.
Квалифицированный сотрудник, представляющий заказчика, должен быть грамотным как в техническом, так и в юридическом аспекте. Дополнительным требованием, предъявляемым к техзаказчику, является наличие навыков профессионального менеджмента, то есть умение провести переговоры любого уровня и организовать нужный рабочий процесс. Вы познакомились с основными особенностями деятельности технического контроля заказчика. Более подробно о ней будет рассказано в дальнейших публикациях.