Аудит сметной документации. Что это, когда и для чего он нужен?
Величина сметы зачастую является предметом споров между заказчиком и строителем. Ведь заказчику охота построить по минимально допустимой стоимости, а строитель наоборот желает как можно больше заработать на доверенном ему объекте. В данной статье мы подробно рассмотрим вопрос аудита сметной документации.
Прежде чем ответить на поднятый вопрос, необходимо дать краткие определения задействованным терминам.
Аудит: Процедура независимой оценки деятельности организации, системы, процесса, проекта или продукта.
Смета: документ, в котором вычисляется и отображается сумма затрат на проект, расписанная по статьям расходов. В строительной отрасли также существует понятие «строительная смета», об аудите которой мы и поговорим в данном материале.
Итак, строительная смета или смета на проведение строительных работ отображает сумму денежных средств, необходимую для строительства или ремонта того или иного объекта. Она включает в себя полный комплекс всех необходимых финансовых вложений.
Аудит сметной документации в строительстве
Перед заказчиком встает выбор: утверждать и проверять размер сметы самостоятельно или прибегнуть к помощи специалистов по данному вопросу, без привлечения которых представленная строительной компанией на утверждение смета может иметь перечень завышенных ценовых или количественных показателей, ряд неучтенных обязательных расходов или наоборот список ненужных при данном строительстве работ. Вместе с этим неправильно составленная или не должным образом проверенная «службой заказчика» смета может содержать в себе увеличенные сроки работ по ней, что может приводить не только увеличению срока сдачи объекта, но и к его удорожанию.
Поэтому при составлении и перед утверждением сметной документации с целью недопущения перерасходов в процессе строительства и не затягивания его сроков необходимо проведение аудита сметной документации.
Результаты такого аудита способны показать, насколько заявленная в смете Генподрядчиком стоимость работ соответствует среднерыночным показателям. Данный аудит состоит из двух этапов:
экономического и технического, и должен производиться и экономистами и строителями. Т.к. экономист в смете может проверить стоимость материалов, а вот понять его необходимое количество уже удел инженера-строителя.
Рассмотрим примеры:
Например, в процессе своей работы аудиторы по экономической части сверят заявленную стоимость стройматериалов в смете со среднерыночными ценами на них в регионе строительства. Далее когда стоимость проверена может возникнуть ситуация когда цена материалов сомнений не вызывает. Но аудиторы по технической составляющей поймут, что заявленные материалы сами по себе чрезмерно дорогие, тогда заказчику может быть предложено, заменить их на более дешевый аналог.
Подобных примеров, можно привести, очень много, выделим несколько из них. Проверяя расходы на заработную плату, необходимое количество сотрудников и аренду спецтехники экономист может не найти погрешности. При этом аудитор по инженерной части увидит, что или сроки проведения работ явно завышены или заявленное в документах число сотрудников выше необходимого их количества для данного вида работ, или и то и другое.
Отдельно стоит рассказать о ситуации, когда в смету при её составлении умышленно не вносятся некоторые необходимые на данном объекте работы или материалы. Это делают с целью занизить итоговую стоимость, проставленную в документах. Заказчик, не замечая подвоха, подписывает такую смету. А потом узнает об этих расходах, уже из дополнительных смет. Существует и способ обмана с точностью до наоборот. При котором видя, что заказчик «добрый», в смете прописывается большее количество материалов, чем необходимо, или указываются ненужные виды работ. Подписав такую «смету» и не производя строительный контроль в процессе хода работ, о таком виде обмана узнать будет невозможно.
Опытные аудиторы смогут быстро выявить такие аферы и не допустить их осуществления. Разумеется, идеально составленная смета не выступает гарантом отсутствия подвохов в ходе ведения работ. Особенно это видно на примере грузоперевозок насыпных материалов, к примеру песка.
Когда песок уже уложен и утрамбован, сколько его было привезено подсчитать почти невозможно. Поэтому, если заказчик согласно смете заплатил за 10 грузовиков, а их приехало и было высыпано всего 8, то узнать об этом можно только путем осуществление на объекте постоянного строительного контроля. Поэтому аудит сметной документации есть лишь этап строительного контроля, после проведения которого целесообразно осуществлять контроль за ходом работ.
Аудит проектно-сметной документации
Составление технического задания
Cтавим цели и задачи аудита проектно-сметной документации совместно с заказчиком и проводим первичный экспресс-аудит.
За счес проведения аудита мы анализируем ситуацию на месте, выявляем все ошибки, определяем стоимость и сроки будущей работы.
За счет проведения аудита мы анализируем ситуацию на месте, выявляем все ошибки, определяем стоимость и сроки будущей работы.
Аудит проектной документации
Выявляем основные ошибки и находим основные ошибки при формировании сметы, которые происходят при формировании сметы.
Одни из ошибок:
- Ошибки при создании сметы, допущенные проектировщиком
- Выбранное оборудование по завышенным ценам (предлагаем варианты-аналоги по меньшей стоимости без потери качества)
- Проверка на соответствие ведомости работ и материалов графической части проекта.
Наша задача - оптимизировать ваши расходы!
Независимая оценка. Выводы и рекомендации
После осуществления поиска ошибок, мы предлагаем клиенту замену оборудования на аналогичное, более дешевое. Корректируем найденные ошибки, что приводит к уменьшению (или увеличению, если выявлены соответствующие ошибки) итоговой стоимости строительства. В результате мы получаем фактическую сумму строительства.
Нужен ли аудит сметной документации?
Откуда берутся превышения в смете?
Часто встречается, что проектировщики при составлении проекта умышленно завышают цены на 10−15% с целью подстраховаться. Порой, такой «задел» может стоить нескольких десятков миллионов. В проекте могут использовать более дорогое оборудование и материалы, что точно выявит аудит сметной документации и позволит сократить стоимость проекта на 10−15%.
Невнимательность, спешка, непрофессионализм — также одна из причин ошибок в смете. Обычны случаи, когда проектировщик забыл включить в смету часть раздела, виды работ, иногда и целые разделы. Такие ошибки дорого обходятся строителю задержками во время строительства или дополнительными миллионными затратами. Чаще всего такие ошибки выявляются уже в ходе строительства.
Главная цель аудита это подсчитать фактическую стоимость строительства. Выявить и исправить все ошибки, допущенные при составлении сметы. Если их не исправить, то либо генеральному подрядчику не хватит средств для реализации, либо генподрядчику будет заплачено лишние средства.
После аудита в смете нет завышенных или лишних цифр. Во время строительства не возникнет неожиданностей! Аудит проектно-сметной документации ВСЕГДА окупает затраты на его организацию.
Аудит сметной документации до начала строительства является необходимым решением для заказчика, так как гарантирует выявление неточностей в смете, которые сложно выявить при поверхностной проверке или, не обладая специальными познаниями.
Проведение аудита дает возможность выявить ошибки в проекте строительства еще до момента их реального воплощения. Кроме того, аудит позволяет избежать множества споров и судебных разбирательств (часто дорогостоящих и требующих поведения экспертиз) с подрядчиком, касающихся стоимости и объемов работ.
Почему необходима проверка достоверности сметной стоимости строительства?
Согласно действующему законодательству РФ, смета, определяющая стоимость строительства, может быть подготовлена не только заказчиком, но и подрядчиком. В первом случае у заказчика не возникает сомнений относительно корректности сметы, ведь он сам контролирует процесс её подготовки и определяет её содержание. А вот что касается второй ситуации, когда смета разрабатывается подрядчиком, то в таком случае могут иметь место риски для заказчика, связанные с качеством разработки сметы и учетом его интересов.
На какие ошибки подрядчика стоит обратить внимание?
Подрядчик, планирующий осуществление строительства на объекте, заинтересован в увеличении его стоимости и, как следствие, собственной прибыли. Поэтому всегда есть риск того, что в смете могут быть завышены объемы и стоимости, подлежащих строительству, работ. Например, увеличила толщина стен, площадь подлежащих отделке поверхностей, количество слоев краски, утепления и прочее. Выявить подобные неточности возможно только в ходе детального и профессионального анализа сметной документации.
Есть риск того, что подрядчик неверно определил срок выполнения всего комплекса работ или отдельных этапов. В связи с этим могут искусственно увеличиться командировочные расходы, затраты на вахтовый метод работ, необоснованно применено зимнее удорожание или иные факторы, увеличивающие итоговую стоимость работ.
Нормы работ строительных машин и механизмов могут быть завышены, в связи с чем заказчик вынужден будет оплачивать лишнее время работы спецтехники. Аудит сметы на основе анализа имеющейся проектной документации позволяет рассчитать реально необходимое количество часов работы строительных машин и привести смету в соответствие с этим показателем.
При использовании индексного метода определения стоимости работ и/или материалов, составитель сметы может использовать завышенный коэффициент для расчета, что кратно увеличивает стоимость всех подрядных работ. В данном случае в ходе аудита осуществляется применение разумного коэффициента, рекомендованного профессиональными сборниками цен для строительства и соответствующего интересам заказчика.
При использовании ресурсного метода определения цены есть риск того, что подрядчик изначально заложит необоснованно высокую стоимость используемых материалов или подлежащего монтажу оборудования. В таком случае анализ текущих рыночных цен, а также прогноз их изменения в течение сроков строительства позволит выявить подобное необоснованное завышение расценок в смете и привести их в соответствие с реальной рыночной ситуацией.
Какие выгоды несет в себе услуга по составлению сметы и аудита проекта?
Аудит проекта и аудит сметы – это тесно взаимосвязанные процессы и, как правило, они ведутся одновременно, поскольку Заказчик получает от проектировщика в качестве результата некий проект, в том числе и расчет сметы.
Смоделировать ситуацию можно достаточно просто: представьте себе Заказчика, который получил смету от подрядчика и дальше не знает и не понимает, что с ней делать. Заказчик обращается в специализированную компанию, как наша. Мы проводим аудит сметы и предоставляем отчет. И тут возникает ситуация, в которой Заказчик не всегда знает, что делать с полученным отчетом и как защитить эту смету.
Как правило, защита сметы происходит на совещании с Заказчиком и представителем генподрядчика либо проектировщика. Обсуждает и согласуется каждая позиция сметы, по которой если было выявлено завышения стоимости. По каждой обсуждаемой позиции мы предлагаем нашу стоимость и основание, по которой мы приняли ту или иную цену.
При защите результатов аудита проекта главный инженер проекта и аудитор нашей компании встречаются с проектировщиком и, ссылаясь на нормы, правила, СНИПы и разработанные проектные решения, защищают и предлагают оптимальные варианты. Основным и важным преимуществом специалистов нашей компании является защита смет не только перед Заказчиком, но и перед Подрядчиком.