Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?
Капитальный ремонт и реконструкция отличия
Капитальный ремонт и реконструкция: часто многие ошибочно понимают эти термины как синонимы. На самом деле это не так. Между реконструкцией и капитальным ремонтом любого строения присутствует существенная разница. В чем она заключается, будет разъяснено в данном материале. Определение понятий капитального ремонта и реконструкции находится в главе 1 Градостроительного кодекса РФ.
Определения капитального ремонта
Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Капитальный ремонт линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.
Исходя из определения видно, что при проведении капитального ремонта (за исключением линейных объектов) не изменяются основные технико-экономические показатели (площадь застройки, строительный объем, полезная площадь, число этажей). Целью проведения капитального ремонта является устранение неисправности всех изношенных элементов, включая частичную замену или усиление фундаментов, несущих стен, каркасов, крыши и кровли на более долговечные, экономичные и ремонтнопригодные материалы. При этом может проводиться модернизация здания: улучшение планировки путем демонтажа старых не несущих перегородок и возведения новых, переоборудование старых инженерных сетей на новые и современные.
Аналогичная ситуация обстоит с линейными объектами. Например, при капитальном ремонте дорог и мостов количество полос для движения не увеличивается, показатели наружных инженерных сетей, такие как: мощность, давление, напряжение, - не изменяются. Но при этом допускается замена материала на иные, с лучшими эксплуатационными характеристиками. К примеру: замена чугунных труб на полипропиленовые, алюминиевого кабеля на медный и т.д.
Определения реконструкции
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов. Из определения следует, что реконструкция линейного объекта, в отличие от капитального ремонта, изменяет технические параметры и характеристики реконструируемого объекта.
Например, при реконструкции автомобильной дороги меняется категория дорог, ширина проезжей части, если это наружные инженерные сети, то меняется их мощность и протяженность. При реконструкции объектов капитального строительства необходимо не только устранить накопившийся физический и моральный износ, но и довести объект до соответствия всем действующим нормам и правилам. Большинство ремонтируемых зданий не соответствуют всем действующим нормам, и это понятно, ведь часто возраст здания исчисляется десятилетиями, а нормы меняются чуть ли не каждый год.
Поэтому при капитальном ремонте допускается некоторое отступление от действующих норм. Например, принято решение отремонтировать крышу здания, при этом не нужно благоустраивать прилегающую территорию, увеличивать парковочные места, утеплять фасады, и т.д. А если решено провести реконструкцию здания, например, возвести пристройку или вместо неэксплуатируемого чердака сделать мансарду, то необходимо довести всё здание до требуемых действующих норм, начиная от современных архитектурных решений, планировок, заканчивая требованиями по энергетической эффективности здания.
Определение из Налогового кодекса
Стоит отметить ещё одно определение реконструкции, взятое из Налогового кодекса Российской Федерации (статья 257 часть). К реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. Определение термина "Реконструкция" из Налогового кодекса очевидно отличается от определения из Градостроительного кодекса. Возникает вопрос, каким определением следует руководствоваться, или одно дополняет другое? Тогда получается, что переустройство - это и есть реконструкция?
Чтобы разобраться в этом вопросе, обратимся к очередным нормативным документам - Статья 25 Жилищного кодекса. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Данное определение не противоречит термину из Градостроительного кодекса о капитальном ремонте в части «замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения». Определения реконструкции в жилищном кодексе нет. Выходит, определение из налогового кодекса противоречит градостроительному и жилищному кодексу?
Как применять определения на практике
Расставим все точки над «ы». В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.
Таким образом, если в здании производится продукция, иными словами здание производственного назначения и продукция облагается налогом, то необходимо руководствоваться определением из налогового кодекса, а это означает реконструкцией будет являться замена и (или) установка оборудования на более совершенное, которое сможет изготавливать новую продукцию или позволит увеличить объемы или улучшить качество продукции. Если предполагается заменить старое, морально и физически устаревшее, оборудование на новое, современное, то это является техническим перевооружением и при этом возможно изменить технологию производства, но не допускается увеличение производственных мощностей, количество и качество выпускаемой продукции.
Итоги различий
Простому обывателю достаточно сложно разобраться в терминологии законодательных документов, а кто смог понять в целом разницу между капитальным ремонтом и реконструкцией здания, задается вопросом: «А для чего же мне, простому потребителю, необходимо углубляться в подобные тонкости?».
Всё дело в том, что вид строительства влияет на сроки ввода в эксплуатацию и, главное, на стоимость строительства, в которую, между прочим, входит и подготовка необходимых документов, и стоимость оказания юридических и прочих услуг. Если вы проводите капитальный ремонт, то никакого разрешения на строительство получать не требуется, а процедура подготовки к строительству и ввод в эксплуатацию здания пройдет гораздо проще, быстрее и дешевле, чем при реконструкции здания.
На этом фоне застройщики пытаются уйти от реконструкции здания, так как подготовка документов может занимать больше года, а в иных случаях и не один год. В результате образуются спорные вопросы между органами местного управления и заинтересованными лицами. В следующей статье мы расскажем о спорных ситуациях, возникших при проведении капитального ремонта зданий, с которыми нам приходилось сталкиваться на практике.
Объекты капитального строительства и временные сооружения
Чем виды строительства отличаются друг от друга и какие возникают споры: об этом я расскажу в данной статье. Любое здание, строение и сооружение можно классифицировать как объект капитального строительства (незавершенное строительство) или объект временного (вспомогательного) строительства.
В начале 2016 года в Москве начался повсеместный снос торговых павильонов, и представители власти в данной ситуации довольно часто упоминали такие ключевые слова: «самострой», «объекты, которые не обладают признаками временных сооружений», «объекты капитального строительства», «отсутствие разрешения». Что же имели в виду представители власти, используя подобные термины?
Что такое самострой и временная постройка
«Самострой» – это объект, построенный без разрешения на строительство, не оформленный должным образом. Говоря юридическим языком, у такого объекта отсутствует регистрация права на собственность. Как Вы думаете, нужна ли регистрация права собственности на временную постройку? Если Вы считаете, что регистрация требуется, то Вы ошиблись; а если считаете, что она необязательна, то Вы правы только на половину. На временную постройку нельзя осуществить регистрацию права собственности, и это достаточно важный момент.
В дальнейшем мы увидим, почему. А объект капитального (незавершенного) строительства по закону должен быть зарегистрирован в Росреестре, и на руках у собственника должны находиться документы о правах собственности. К примеру, у Вас в аренде находится земельный участок, и на нем построили временное сооружение, скажем, торговый павильон. Через некоторое время Вы решили оформить этот павильон в собственность, что в дальнейшем даст Вам право оформить право собственности и на земельный участок. И тут Вы попадаете в ловушку: временные сооружения зарегистрировать в Росреестре нельзя. Соответственно, не получится оформить земельный участок в собственность.
Ещё один пример. Вам выделили земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Чтобы было удобно организовать торговлю, Вы решили установить павильон. Через некоторое время приходит представитель власти и заявляет, что павильон построен незаконно: у Вас не было разрешения на его строительство.
Возникает вопрос: что делают владельцы торговых павильонов в первом и во втором случаях? Они обращаются к специалистам по обследованию зданий с целью: определить, является ли здание объектом капитального или некапитального строительства, обладают ли эти павильоны характерными признаками объектов капитального строительства. После этого они предоставляют заключение от экспертов органам исполнительной власти. Данное заключение могут принять, либо отправить на доработку, либо при возникновении сомнений провести повторное обследование самостоятельно, обратившись в другую экспертную организацию.
Об этом и говорили чиновники относительно ситуации сноса торговых павильонов в Москве, ссылаясь на отсутствие разрешений на строительство зданий, которые по факту были объектами капитального строительства, а по документам – временными сооружениями. Безусловно, были и собственники, объекты которых были должным образом оформлены: имели разрешение на строительство и регистрацию права собственности, - но все равно попали под снос. Это правда уже другой вопрос: о законности действий Правительства Москвы. «Предупрежден – значит вооружён»
Как определить тип объекта
Как определить, является ли здание объектом капитального строительства или же временным сооружением. И что нужно знать при строительстве здания?
По своей функции временные строения предназначены для вспомогательного использования и не могут функционировать отдельно без объекта капитального строительства. Это такие объекты, как: тамбур, навес над входом. Также вспомогательное сооружение может быть не только частью здания. К примеру, модульные здания для вахтовых поселков, бытовки для строителей, которые на первый взгляд кажутся самостоятельным строением: в них есть санузлы, коридоры, кухни, жилые комнаты, залы для совещаний. Данные сооружения обеспечены инженерными коммуникациями, электричеством, водопроводом. При этом они все равно выполняют лишь вспомогательную функцию, так как в таких строениях живут и работают строители, и такие постройки лишь помогают им возводить находящийся поблизости объект капитального строительства. Но есть объекты, которые тяжело классифицировать как вспомогательные. Это торговые павильоны, киоски, ларьки, палатки, и подобные сооружения. Определить, является ли сооружение временным, можно только после изучения конструктивных решений.
Одним из таких критериев по конструктивному решению является следующее: временные сооружения должны легко возводиться и легко демонтироваться. Также у временных сооружений отсутствует неразрывное сцепление с землей. Стоит отметить, что устройство фундамента допускается, так как в определенных зданиях – к примеру, модульных – без фундамента не обойтись. Чтобы избежать возможных споров по данному вопросу, рекомендую выполнять фундамент из сборных элементов. В идеале для временного сооружения фундамент – это плита. А вот сваи точно не подойдут, так как обратно из грунта после забивки их не извлечёшь. Если нет возможности установить сборную плиту, можно залить её на площадке, т.е. выполнить монолитную плиту. Но тогда необходимо предусмотреть в ней монтажные петли, для того чтобы можно было демонтировать плиту без её разрушения.
Резюмируя вышесказанное, можем сделать вывод: демонтаж объектов временного строительства не должен приносить несоразмерный ущерб его назначению. Конструкции должны легко собираться, разбираться, и перевозиться. Срок службы временных построек согласно нормативным документам составляет не более 10 лет, а у объекта капитального строительства срок службы от 15 до 175 лет. В завершение приведем определение объекта капитального строительства. Оно указано в статье 1 пункте 10 Градостроительного кодекса РФ: «Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек». Определение временных сооружений отсутствует.