Смена Генерального подрядчика в процессе реализации инвестиционного проекта.
Смена генерального подрядчика при строительстве
В данной статье мы рассмотрим одну из самых болезненных ситуаций, с которой сталкивается заказчик строительства, а именно: с вынужденной сменой генерального подрядчика на различных этапах строительства.
Любой застройщик в процессе своей деятельности, за исключением крупных домостроительных предприятий, вынужден привлекать ряд субъектов для успешной реализации своих проектов, исходя из экономических выгод и отсутствия необходимости в содержании лишних активов, сотрудников и администрации. По сути для девелоперов наиболее важным является комплексное управление и контроль за проектом, а все вопросы, связанные со строительством, проектированием, сбором исходно-разрешительной документации и другой непрофильной работой, лучше, как показывает практика, выполнить силами и ресурсами сторонних организаций. Будь то: кредиторы, проектировщики либо организации, осуществляющие изыскания, – при работе с каждым из них застройщик сталкивается с целым комплексом характерных трудностей.
Ситуация расторжения договора с подрядчиком
Тема это обширна и многогранна, нами же будет рассмотрен случай, когда между застройщиком и генеральным подрядчиком принято решение о расторжении договора без судебных разбирательств. Учитывая специфику деятельности нашей компании, я буду делать упор на собственный опыт в схожей ситуации, рассматривая примеры, связанные с финальным взаиморасчетом, оценкой качества выполненных ранее работ и отсутствием полного комплекта исполнительной документации.
Нормальные отношения с генеральным подрядчиком должны строиться по принципу: «Готовься к разводу, стоя перед алтарем». Именно поэтому очень важной частью построения отношений между заказчиком и подрядчиком является разработка и подписание договора на выполнение строительно-монтажных работ. Каждая нижеизложенная ситуация должна быть ожидаема заказчиком ещё до её возникновения и иметь свое отображение в договоре. Итак, один из главных вопросов, само собой, связан с окончательными взаиморасчетами. Генеральный подрядчик всегда будет заявлять объемы, превышающие фактически выполненные. Это данность, и принимать её необходимо как нечто очевидное. В позиции генерального подрядчика в подобных конфликтных ситуациях терять уже нечего: строителей много, и вряд ли он когда-либо получит от заказчика объекты в будущем, поэтому если уж и уходить, так уходить «красиво». Данная ситуация должна решаться на основании неотъемлемой части любого договора, а именно – сметы.
Типы смет и взаиморасчеты
Рассмотрим, с какими сметами работают застройщики.
Первый вариант: договорная стоимость квадратного метра
В договоре общими словами определяется объем работ и характеристики объекта, а стоимость рассчитывается исходя из договорной стоимости квадратного метра. Это самая сложная ситуация, которая отображает интерес застройщика к стоимостям лишь строительства квадратного метра и его продажи. Взаиморасчеты в данном случае определяются примерной процентной готовностью объекта строительства. В процессе стройки данная схема вполне работает, но если начинается спор касательно ухода с объекта, то такой спор становится бесконечным, так как представление подрядчика и застройщика относительно выполненных работ всегда будет различным.
Второй вариант: укрупненная смета
У договора есть смета как отдельное приложение, но разбивка представляет собой укрупненные расчеты, например, по разделам проекта или по зданиям и сооружениям. В данном случае ситуация немного проще, но во многом не отличается от договорной цены квадратного метра.
Третий вариант: подробная смета
Какая же смета является наиболее прозрачной и позволяет максимально предостеречь заказчика от переплат? Ответ очевиден: максимально подробная, отображающая всю графическую часть проекта и подготовленная самим застройщиком.
Зачем застройщику готовить смету самостоятельно?
Почему смету следует готовить непосредственно застройщику? Ведь, казалось бы, если есть примерное понимание стоимости строительства, а смета генерального подрядчика имеет допустимую стоимость, можно подписывать договор и работать. Существует одно «но». Очень часто сметы готовятся не в государственных расценках, а в рыночных, поэтому сметы генерального подрядчика, как правило, имеют раздутую стоимость первых этапов строительства, а завершающие этапы осуществляются практически с нулевой прибылью подрядчика.
Позиция строителя предельна ясна: всю свою прибыль он получает на первых этапах строительства. Риски же застройщика не менее очевидны: мало того, что генеральный подрядчик теряет интерес к проекту по мере его завершения, с пропорциональной потерей рычагов влияния на него, да еще и после ухода подрядчиков с площадки денег на завершение строительства может не хватить. На этапе окончания освоения плановой прибыли генподрядчик сам будет рад покинуть объект строительства. В соответствии с вышеизложенным застройщику необходимо готовить собственную смету и график финансирования с равномерным распределением планируемой доли прибыли, или наоборот «раздуть» последние этапы, но это уже на совести застройщика, да и любой адекватный генеральный подрядчик от этого откажется, боясь быть обманутым после завершения не интересных с экономической точки зрения работ.
Оценка качества выполненных работ
Следующей не менее важной составляющей при смене генерального подрядчика является оценка качества ранее выполненных работ. Вопрос вряд ли возникнет в случае присутствия компетентной службы строительного контроля с самого начала строительно-монтажных работ. Но для наглядности представим, что строительный контроль не имеет должной квалификации, или же отчетные данные службы строительного контроля не вызывают доверия со стороны застройщика.
Решение о смене генерального подрядчика принимается не за несколько дней и очень часто занимает не один месяц, следовательно, в случае возникновения подобного конфликта производительность и качество выполнения работ со стороны генерального подрядчика будет снижаться. Соответственно, до поиска новых строителей необходимо провести комплексное обследование объекта незавершенного строительства независимой специализированной компанией. Во-первых, в случае обнаружения грубых нарушений результаты обследования могут стать весомым доводом в рамках переговоров с подрядчиком с целью получения работ, связанных с устранением замечаний, либо уменьшения размера окончательного платежа. Во-вторых, результаты обследования будут очень полезны в процессе поиска и договорной работы с новым генеральным подрядчиком.
Исполнительная документация
Ну и в завершении немного слов об исполнительной документации. Исполнительной документации уделяется незаслуженно мало внимания, и понимание о ее необходимости приходит на этапе окончания строительства. Следить за наличием исполнительной документации необходимо с самого начала строительства, опять же, силами строительного контроля: либо собственного, либо привлеченного. К сожалению, сегодняшние реалии наглядно демонстрируют, что практически все компании, работающие на рынке строительных услуг, относятся к формированию исполнительной документации «спустя рукава». Это подтверждается постоянными обращениями застройщиков со всей России в нашу компанию с вопросами об объектах, имеющих максимальную стадию готовности. При этом они не имеют на руках никакого документального подтверждения.
Застройщику необходимо отдавать себе отчет, что, в случае прекращения работы с генеральным подрядчиком и его ухода со строительной площадки, формированием исполнительной документации заниматься никто не будет. Перестраховкой может стать дополнительное приложение к договору, отображающее подробный реестр исполнительной документации, которая должна предоставляться подрядчиком. Работа с компетентной службой строительного контроля также позволит застройщику обезопасить себя. Именно данная служба и будет обязана осуществлять ежемесячную приемку выполненных объемов работ только после предоставления со стороны строительной организации полного комплекта исполнительной документации за отчетный период.
Сговор проектировщика и генподрядчика: преимущества и недостатки
Важным аспектом, на который заказчику необходимо обратить внимание при реализации строительного проекта, - это совместная работа проектировщика и генподрядчика. Очень часто можно столкнуться с ситуацией, когда компания предлагает комплексные услуги по реализации проекта: от разработки проекта до строительства объекта. Такого рода компании являются генподрядчиками и проектировщиками в одном лице.
Основным преимуществом работы с такими организациями для заказчика являются особо выгодные условия по разработке проекта. Иными словами, такого рода компании готовы разработать проект стоимостью гораздо ниже рыночной. Некоторым заказчикам это удобно, так как одна организация предлагает весь комплекс услуг: от проектирования до строительства. В начале речь идет только о стоимости проектирования, потому как о стоимости генподряда объекта, которого еще не существует даже в проекте, никто не сможет назвать конкретную цену.
Оценить стоимость разработки проекта можно, указав основные технико-экономические показатели и сделав запрос у нескольких организаций. Таким образом, данная ненадежная компания является самой выгодной для заказчика.
Попытаемся разобраться в данном вопросе. Дело в том, что на этапе проектирования компания-проектировщик в этом случае закладывает как можно больше строительных материалов и работ, которые в дальнейшем она же будет выполнять в качестве генподрядной организации. Стоимость разработки проекта компенсируют на этапе строительно-монтажных работ за счет решений, которые закладывают в проект, и тем самым заинтересовывают заказчика. В этом и заключается определенная доля мошенничества со стороны таких организаций.
Также стоит обратить внимание на такого рода момент, как сговор проектировщика с поставщиками оборудования. Суть сговора заключается в следующем. Проектировщик изначально закладывает в проект определенную марку оборудования, естественно дорогостоящего, за что впоследствии получает агентское вознаграждение от поставщика.
Для предотвращения такого рода случаев мы всегда предостерегаем наших заказчиков и клиентов от сотрудничества с такого рода компаниями. Выявить такие компании профессионалу достаточно просто. Мы проводим аудит проекта и сметной документации в комплексе. Если в процессе аудита было выявлено необоснованное использование дорогостоящего оборудования или оборудования с завышенными характеристиками, то это означает, что есть определенное взаимоотношение между проектировщиком и поставщиком. Как только наш аудитор и проектировщик выявляют несоответствие в соотношении цена-качество или эксплуатационных затрат на оборудование, он предлагает альтернативные решения, оптимальные по цене, качеству и характеристикам.