Концепция многофункционального торгово-развлекательного комплекса
Была разработана концепция многофункционального торгово-развлекательного центра МТРЦ.
Пояснительная записка к концепции многофункционального торгово-развлекательного комплекса
Объемно-пространственое решение.
На выбор объемно-пространственного решения данного варианта Проекта повлиял и имеющийся рельеф, и форма самого участка, его положение в городской среде и имеющееся окружение. Но основополагающей идеей в выборе архитектурной концепции было создание универсального объема, который бы максимально отвечал перспективным тенденциям развития архитектуры подобных объектов в перспективе на 7-10 лет. Предполагается, МТРК станет местом притяжения не только жителей прилегающих районов, но и всего города.
Проектируемый Комплекс общей площадью возводится в два этажа коммерческих и один - технический. Арендопригодная площадь GLA. Высота технических помещений (венткамер, газовой котельной и проч.) – не свыше 3-х метров. Прилегающая территория (с подъездными путями, автомобильными парковками, разгрузочными зонами, зонами временного складирования ТБО, РТП, ГРПб, вынесенными ВРУ, подземными очистными сооружениями, хозяйственными постройками, гаражным навесом для тракторной техники. Предусматривается устройство летних кафе, зимнего катка, места проведения массовых мероприятий (городские мероприятия, концерты на открытом воздухе, елка, масленица и т.п.).
Краткое описание концепции комплекса.
Наличие центрального двухсветного атриума позволяет обеспечить наилучшую видимость всех операторов и их доступность. Притягательность самого центрального атриума, как многосветного пространства, как образа городской площади, обеспечивает дополнительную интенсивность и динамику покупательского потока, позволяет создать оживление и разнообразие.
Одноузловая пространственная структура обеспечивает наилучшее соотношение полезной площади и коммуникационных пространств. Расположение травелаторов на достаточно близком расстоянии от кассовой линии продуктового гипермаркета, позволяет его покупателям принять решение подняться на второй этаж, причем лента травелатора, обращенная к выходу из гипермаркета, будет работать только на подъем, а лента, ведущая со второго этажа на первый, обращена к входной группе. Эскалаторы, расположенные в восточном крыле молла, запроектированы таким образом, чтобы обеспечить круговое, циркуляционное движение тех посетителей, которые не направляются в гипермаркет, а выбирают посещение магазинов одежды, фуд-корты, располагающиеся на втором этаже и развлекательные зоны. Эскалаторы как бы подхватят этот поток и доставят его на второй этаж. При этом не следует забывать, что основной поток посетителей МТРК ожидается со стороны входной группы автомобильной парковки.
Как особую привлекательность первого этажа в его центральной части, следует отметить устройство кафе с зимним садом на уровне «верхнего света» первого уровня. Так, на протяжении практически всей центральной галереи будет располагаться открытое кафе, посетители этого кафе будут чувствовать себя, с одной стороны, достаточно комфортно изолировано, а, с другой стороны, находясь в самом центре молла, непосредственно под зенитным фонарем, посетители будут иметь прекрасную точку обзора за практическим всем, что происходит на двух этажах МТРК.
Двустороннее расположение входов обеспечивает вход покупателей как со стороны пешеходной зоны (где устроены остановки общественного транспорта и «маршрутных такси») и ближайших населенных микрорайонов, так и со стороны основной автомобильной парковки. Входные зоны оборудованы тамбурными зонами не короче 10 метров, трехуровневой антигрязевой защитой и обеспечивают должный подпор воздуха, согласно разработанной карты воздушных потоков, поддерживая необходимый баланс внутри здания. В целом архитектурно-планировочная концепция МТРК достаточно гибкая и предусматривает возможность размещения в нем различных торговых операторов промышленных товаров, представляющих практически весь спектр товаров и услуг.
Состав якорных операторов МТРК максимально диверсифицирован. Помимо гипермаркета, на первом уровне располагаются фуд-корты («второй свет»), интернет-кафе, магазины парфюмерии, одежды (преимущественно - мужской), обуви и аксессуаров, аптека и оптика, корма и аксессуары для животных, автомобильный салон (в зоне галереи, ведущей к воздушному переходу), помещение банка, рыболов-охотник, часть предприятий по оказанию услуг населению (химчистка, ремонт обуви, металоремонт, моментальные фото и фотопечать, туристическое бюро и т.п.).
На втором этаже расположатся такие якорные операторы, как кинотеатр, магазины электроники, верхней одежды, готового платья, спорттоваров, товаров для детей, а также, зона развлечений, модные бутики ведущих российских и зарубежных ритейлеров, сувениры, ювелирные магазины, рестораны полного цикла, фуд-корт, книги/музыка/фильмы, детская комната, ателье по ремонту и пошиву одежды, парикмахерский, маникюрный и педикюрный салоны, студия загара, make-up stations и проч. Загрузка товаров в магазины предусматривается по технологическим коридорам, расположенным вдоль фасадов здания, загрузка гипермаркета и других якорных операторов – через дебаркадер с западной стороны (с устройством лифтовых подъемников на 2-й этаж), с учетом устройства разворотного круга для длинномерных фур и облегченного доступа грузовых автомобилей.
Помещения венткамер устраиваются в крыле здания на уровне технического этажа. Там же размещается большая часть помещений управляющей компании. Трансформаторная подстанция и газовая котельная вынесены за объемы основного здания. Там же располагаются очистные сооружения, места временного складирования ТБО, хозяйственные постройки складского характера, проходят основные магистральные коммуникации канализации и газового хозяйства. Новый объект совмещает преимущества гипермаркетов по широте ассортимента и специализированных сетей ведущих ритейлеров по насыщенности и диверсифецированности товаров и услуг, что гарантирует ему высокую привлекательность для покупателей.
Проведенные маркетинговые исследования и обновляемые данные, анализ доброкачественной существующей и перспективной конкурентной среды, а также динамика прироста населения близлежащих районов города и области, позволяют делать расчет плановой посещаемости МТРК. Безусловно, планируется установка профессиональной системы подсчета посетителей, данные будут доступны всем операторам Комплекса. Разработаны профессиональные сильные программы по запуску и «раскрутке» объекта. Рекламные кампании, расходы на которые уже на этапе проектирование включены в инвестиционный бюджет и проводимые как силами управляющей компании, так и в сочетании с соответствующими программами операторов, будут способствовать успешному развитию бизнеса арендаторов Комплекса. Предполагаемые часы работы Комплекса: с 08.00 – до 24.00 (гипермаркет), с 10.00 – до 22.00 (основной состав операторов), зона кинотеатра – по расписанию прокатчиков. Комплекс работает без выходных и праздничных дней. Работа управляющей компании на объекте – круглосуточно.
Конструктивные решения.
Здание имеет в основе полный несущий пространственный каркас из металлических колонн и балок с легкими фасадными ограждающими конструкциями типа «сэндвич» заводского изготовления. Типы используемых «сэндвич-панелей» различаются. Фасад имеет значимые по площади применения вкрапления панелей «под дерево», остекление в трех принципиальных местах, с учетом большого количества солнечных дней в году и общей «развернутости» объекта на юг и восток, применяются «солнцерассекатели» и выступающие карнизы крышных навесов, обеспечивающих тень в зоне остеклений.
Несущий каркас – сборный из металлоконструкций. Высота этажа «в чистоте» – разноуровневая. Применяются металлические фермы. На крыше имеется зенитный фонарь площадью застекления (наборный, с каркасом из металлоконструкций и с устройством трапов и механических подвесных конструкций для обеспечения технологического и сервисного обслуживания). Фундамент представляет собой свайное поле с ростверками. Прокладка коммуникаций осуществляется под газонами. Пожарный проезд вокруг здания имеется (не менее 12 метров шириной). Основная парковка имеет, чтобы гарантировать беспрепятственный сток дождевых и поверхностных талых вод в обводную (по границам застраемого участка) ливневую канализацию, с последующей естественной подачей стоковых вод в локальные очистные сооружения.
Газовая котельная располагается вне основного объема здания с устройством ГРПб на границе участка. РТП также располагается на северной границе участка с последующей разводкой во ВРУ, находящимися по периметру здания в соответствии с предварительными ТУ арендаторов и энергетики здания. В пешеходной зоне– цветной асфальт в сочетании с фигурной тротуарной плиткой. Парковка и подъездные пути – обычный асфальт. С восточной стороны предусматривается проезд под зданием легковых а/машин с разворотом и подъездом к авто-Мак-Доналдсу и последующим беспрепятственным выездом на обводную дорогу или проездом в зону основной парковки.
Транспортная схема
Транспортная схема обеспечивает максимальную доступность для всех трех категорий потенциальных покупателей: прибывающих на личных автомобилях, общественном транспорте и пешеходов. Данная схема предусматривает возможность непосредственного подъезда к зданию общественного транспорта со стороны.
Учитывая, что более 65% от общего числа покупателей будут приезжать на личном автотранспорте, перед зданием МТРК, со стороны обводной дороги, расположена стоянка для легкового транспорта. Предусмотрено обустройство остановок общественного транспорта перед зданием вдоль улицы и перед парковкой вдоль обводной дороги. С западной стороны МТРК предусмотрена возможность подъезда и выгрузки грузового автотранспорта («еврофуры» с товаром, грузовой транспорт, малолитражный грузовой транспорт).
Парковочные зоны предусматривают разметку краской, установку знаков дорожного движения в соответствии со «Схемой организации движения на территории МТРК», утверждаемого ГИБДД города и области, наличие контролеров для проверки тех. паспортов а/машин, покидающих парковку и парковщиков, помогающих водителям правильно и беспрепятственно запарковать свои машины, а также специализированное уникальное оборудование, позволяющее автоматически выдавать прибывающим автолюбителям информацию о наличии свободных зон и мест парковки. Услуги парковки – бесплатны.
Дизайнерские решения
В основу дизайнерского решения внешнего (фасадного) и внутреннего объемов была положена необходимость органической интеграции объекта в архитектуру вновь создаваемого района застройки, с учетом его приоритетного значения в структуре прилегающих микрорайонов в качестве объема, отнюдь не доминирующего над окружающей инфраструктурой, а дополняющего ее. Доминанта объема объекта вытекает из его социальной значимости для района и города в целом и обязана перекликаться с уже существующими в городе объектами подобного характера. Прилегающая к объекту территория разработана специально под данный объект и предполагает авторский проект озеленения, благоустройства и МАФ с индивидуальным стилем, в том числе с использованием продукции арендаторов на коммерческих условиях.
В основу дизайна архитектуры фасадов положено искусственное смешение стилей больших объемов из стекла и бетона, подходящих под определение «big box» и присущих большинству крупных современных торговых центров, и облегченная конструкция, выполненная «под дерево», но из современных материалов, которая нивелирует зрительный видеоряд. Наличие на прилегающей территории малых архитектурных форм, таких как фонтаны, например, только подчеркивают это впечатление, настраивая посетителей на размеренный ритм, в соответствии с принятыми в современных торговых центрах стандартам чистоты, безопасности, гостеприимства и радушного персонала.
Внутренний дизайн объекта, продолжая видеоряд, полученный посетителем за стенами МТРК, также стремится казаться воздушным и легким, с применением разнообразных воплощений форм «воздуха и воды, сочной зелени и голубого неба» – естественного обрамления всего внутреннего содержания здания, хорошо просматриваемого в стеклянном куполе громадного зенитного фонаря, которые собственно и являются лейтмотивом всего Комплекса. Однако, ритм, задаваемый внутренним дизайном, уже более динамичный, настраивающий посетителя к активному времяпровождению, покупкам, посещению развлекательной части Комплекса, самой динамикой оправдывающий стремление посетителя отдать больше времени и своего внимания «шопингу» и развлечениям.
Следует отметить, что определение архитектурного стиля современного торгово-развлекательного объекта, по имеющимся сведениям, делается в крайне редких случаях и скорее является исключением, нежели правилом. С нашей точки зрения это может свидетельствовать о недостаточной требовательности городских архитектурных управлений, а также о «случайности» выбранных застройщиком и девелопером концепций и проектов объектов. Именно определение востребованного архитектурного стиля объекта и создание дизайнерской концепции в тесной увязке с утвержденным перспективным градостроительным планом, позволит обеспечить успешную будущность объекта потребительского рынка и избежать его возможного «отторжения» городской средой и «отчуждения», как пресловутой «коробки», наспех «слепленной» с единственной целью – «открыться как можно быстрее, а там … будь, что будет»…
Выводы
Предложенная концепция имеет большие перспективы развития и является вполне жизнеспособной и самодостаточной в рамках основного архитектурно-градостроительного решения. Планируемые вторая (аквапарк) и третья очереди Комплекса будут призваны и далее усиливать синергетику всего участка застройки, привлекать, возможно, широкие слои населения, не ограничиваясь «средним» покупательским сегментом, но делая возможным целевое посещение объекта гражданами с самыми различными доходами, включая самые малодоходные группы населения. Безусловная ориентированность Комплекса на развлекательную часть не вызовет отторжения ритейлоров промышленных товаров, т.к. будет являться выгодной составляющей привлечения максимального количества посетителей, которые со временем «привыкания» неизбежно переходят в базовую покупательскую группу.
МТРК будет способствовать созданию новой категории покупателя и новому способу потребления. Речь идет о формировании аудитории, которая будет совершать покупки в комфорте, которая активно реагирует на нововведения, мыслит современно и доброжелательно воспринимает усилия создателей нового объекта, которые в конечном итоге, направлены ей же во благо. Подготовка кадров эксплуатирующей организации Комплекса будет проводиться на «раскрученных» успешных объектах.