Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 1.
214-ФЗ: эволюция долевого строительства
Данная статья посвящена работе Застройщиков-Инвесторов в сфере жилищного строительства по 214 Федеральному Закону. В первой части статьи рассматриваются схемы работы Застройщиков при реализации строительных проектов с привлечением участников долевого строительства и последствия реформ 214-ФЗ для рынка недвижимости и Застройщиков.
Преамбула
Проблема с дольщиками – достаточно избитая тема, но, тем не менее, не решаемая уже долгое время. Множество людей пострадали от недобросовестных застройщиков и откровенных мошенников, которые активно пользуются «прорехами» в законах.
Принятие в 2004 году 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» изначально было продиктовано необходимостью защитить покупателя строящейся недвижимости от «двойных» и «тройных» продаж, путем регистрации договоров и ведения единого реестра. При этом долевое участие позволяло Застройщикам привлекать денежные средства на этапе строительства, а покупателям купить квартиру на 25-40% дешевле, чем на вторичном рынке.
В данный момент Правительство начало проводить реформы данного закона и серьезно ужесточать требования к Застройщикам, что призвано максимально снизить возможность махинаций на рынке строительства жилья в России.
Но многим хотелось бы понять, каким образом возникают «обманутые дольщики», какие схемы использует Застройщик при строительстве жилых комплексов с использованием 214-ФЗ и что может дать очередное внесение изменений в данный закон.
Как работал 214-ФЗ или «Как нам дом построить?»
Надо еще раз отметить, что введение Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ было продиктовано необходимостью, которая на тот момент остро ощущалась на рынке недвижимости. Для дальнейшего понимания важно осветить некоторые понятия и критерии, которыми руководствуются Застройщики при строительстве жилых объектов.
Критерии застройщиков
- Первый критерий – это прибыль. Прибыль определяет интерес компании Застройщика к тому или иному объекту. Чем выше прибыль по отношению к затратам, тем привлекательней проект.
- Второй критерий – это риск. Риск – один из важнейших факторов, влияющих на принятие решений. Оценка риска основывается на анализе множества аспектов, которые могут негативно повлиять на реализацию проекта и на компанию в целом.
- Третий критерий – это срок реализации. Срок реализации проекта влияет на его привлекательность, поскольку напрямую затрагивает такой важнейший для любой бизнес-единицы показатель, как количество денег, полученных за единицу времени. Тем более что, чем больше срок экспозиции проекта, тем больше вероятность возникновения дополнительных рисков: изменения предпочтений покупателей на рынке, влияние локальных и глобальных кризисов.
Застройщик, руководствуясь этими основными критериями, принимает решение о приобретении земельного участка под застройку или начале строительства того или иного объекта.
Схемы работы до принятия 214-ФЗ
Еще до момента принятия 214–ФЗ Застройщики осознали экономическую привлекательность продажи квартир на этапе строительства, т.к. строительство за счет собственного капитала не всем компаниям доступно, и размер капитала серьезно ограничивает Застройщика размером строительного объекта.
Кредитные продукты для Застройщиков – инструмент не самый популярный, поскольку банки ввиду требований ЦБ не желают брать в свой кредитный портфель жилищные строительные объекты и устанавливают достаточно высокие процентные ставки. Продажи квартир Застройщиками до появления 214-ФЗ осуществлялись по предварительным договорам купли-продажи собственности или через продажу долей ЖСК (жилищно-строительный кооператив).
- Предварительный договор купли-продажи: Покупатель платил по договору купли-продажи будущей «вещи», которая на момент подписания договора и оплаты еще не существовала. Застройщик после ввода объекта в эксплуатацию оформлял собственность и в соответствии с заключенными предварительными договорами заключал сделки купли-продажи. При этом юридически права покупателя были абсолютно не защищены в течение всего периода строительства.
- Продажа долей ЖСК: Этот случай был не так широко распространен, но по факту имел еще меньшую защиту потенциального покупателя, поскольку ЖСК продавал абсолютно виртуальные доли и уж тем более не имел никаких активов.
Поскольку предварительный договор нигде не регистрировался, и о совершенной сделке никому, кроме сторон, не было известно, достаточно часто мошенники продавали дом на этапе строительства по 2-3 раза и бросали объект.
Введение 214-ФЗ и остающиеся риски
В результате в 2004 году появился 214-ФЗ, по которому Покупатель становился участником долевого строительства объекта и покупал право получения собственности в будущем на квартиру с характеристиками, которые определялись в договоре и в проектной декларации. Данный договор подлежал обязательной регистрации и исключал возможность двойных продаж.
Однако далеко не все Застройщики сразу перешли на работу по данному закону. Многие компании вели строительство на земле, которая для этого не предназначалась или была получена незаконным способом, строительство велось без разрешений. Для открытия регистрации договоров по 214-ФЗ требовалось предоставление пакета разрешительных и правоустанавливающих документов.
Иногда компании шли на осознанный «риск» получения штрафов, поскольку это было экономически целесообразно. Застройщики завлекали покупателей скидками, если покупатель приобретал квартиру до открытия регистрации договоров, и часто, используя юридическую неграмотность населения, заключали договоры долевого участия, которые не передавались на регистрацию, тем самым делая их ничтожными.
Продажа квартир на самой начальной стадии проекта могла окупить затраты на данный проект и обеспечить финансирование дальнейшего строительства, принеся владельцам в итоге «высочайшую» прибыль.
Как сказал Генри Форд: «Я готов отчитаться за каждый доллар, но не спрашивайте меня, как я заработал первый миллион».
Что изменилось и как будет дальше
Сейчас в несколько этапов принимаются поправки в 214 федеральный закон, направленные на защиту дольщиков. Цель изменений – исключить возникновение брошенных объектов строительства и «обманутых дольщиков».
Страхование ответственности застройщика
Первое изменение в 214-ФЗ подразумевает добровольное страхование ответственности Застройщика страховыми компаниями. Без договора страхования Федеральная регистрационная служба перестала регистрировать договоры долевого участия. Страхование ответственности Застройщика в теории должно защищать интересы участника долевого строительства от банкротства Застройщика и нарушения сроков строительства.
С одной стороны, данное решение серьезно защищает риски дольщика. С другой стороны, стоимость квартир автоматически увеличилась на сумму страховой премии (около 6%).
Требования к капиталу и благонадежности
Теперь к Застройщикам предъявляются требования, призванные исключить из рынка несостоятельные компании. Одно из основных требований не позволяет компаниям с небольшим уставным капиталом заниматься жилищным строительством.
С 1 марта 2016 года чистые активы компании Застройщика, продающей квартиры по ДДУ, будут рассчитываться по формуле с порогом в 5%. Либо у Застройщика должен быть поручитель или несколько поручителей, у которых активы и капитал не менее 1 млрд. рублей.
Другие изменения касаются благонадежности компаний Застройщиков. Так у Застройщика не должно быть задолженности по платежам в бюджеты всех уровней. Те, кто не оплатил задолженности, потеряют право начинать новые объекты с привлечением дольщиков.
Целевое использование средств
Еще один момент касается целевого использования средств участников долевого строительства. В поправках прописано 13 пунктов, которые включают в себя в том числе: возмещение затрат на развитие застроенной территории, комплексное освоение территории и т.д.
Проектное финансирование
В дальнейшем планируется еще более сложное изменение в условиях работы Застройщиков. Застройщики должны будут получать проектное финансирование от банка на весь проект.
Другими словами, банки будут выдавать ровно столько денежных средств, на сколько запланировано произвести строительных работ по ежемесячному графику. Собственные затраченные средства Застройщика должны будут при этом составить не менее 20-30%.
Клиент, который решил купить квартиру в таком объекте на стадии строительства, будет заключать договор долевого участия, но оплачивать денежные средства банку. В свою очередь, банк финансирует Застройщика строго по графику финансирования, который жестко привязан к графику строительства. При выполнении этапа Банк направляет на объект службу финансово-строительного контроля, которая проверят объемы и качество работ.
Такой порядок, в идеале, призван полностью исключить недобросовестность Застройщиков и гарантировать покупателю квартиры, что он получит ее в назначенный срок и в надлежащем качестве.
Определенно ясно, что изменения «правил игры» внесут серьезные изменения на рынке жилищного строительства: произойдет передел рынка и серьезные корректировки схем работы Застройщиков. Возможно, будет наблюдаться кооперация небольших и локальных строительных компаний, а также появятся новые финансово-юридические схемы.