Разрешение на строительство и ГПЗУ - как получить и для чего он нужен?
Разрешение на строительство: как получить?
Полная информация по вышеназванной процедуре содержится в Градостроительном кодексе Российской Федерации, главе No6, статье No51. Поэтому в данном материале мы не будем копировать текст закона, а приведем основные его моменты и нюансы.
Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Важность получения разрешения до начала работ
Основной проблемой в данном вопросе является то, что на рынке можно встретить недобросовестных застройщиков, которые начинают строительство, не получив разрешение, рассчитывая оформить его позже. Это делается с целью экономии времени, но не соответствует требованиям законодательства и может обернуться массой проблем.
Последствия строительства без разрешения
Такое решение может обернуться как минимум штрафами, а как максимум — принудительным сносом построенного объекта.
Типичной является ситуация, когда строительство началось по одному проекту, а разрешение еще не получено. Параллельно проходит государственная экспертиза проекта, в процесс которой вносятся изменения. Это приводит к двум путям: снос и строительство по новой редакции проекта или попытки договориться, что сулит большими штрафами.
Главной целью контролирующей организации на этой стадии является сначала получение всех разрешений, а затем уже начало строительных работ.
Процедура получения разрешения на строительство
Разрешение на строительство выдается уполномоченным органом местного самоуправления.
В эти органы необходимо обратиться застройщику или его доверенному лицу и предоставить полный пакет необходимой документации. Полный перечень представлен в Градостроительном кодексе РФ.
Основные необходимые документы
- Правоустанавливающие документы на земельный участок: свидетельство о собственности или документы о долгосрочной аренде. Если земля не принадлежит застройщику, необходимо письменное согласие собственника.
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ): Составляется органами местного самоуправления по заказу и за счет застройщика. Для его составления необходим пакет исходных документов, подтверждающих юридическое лицо, проект будущего объекта и т.д.
- Генеральный план участка, кадастровый паспорт, акт об установленных границах.
Разрешение выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства, и может быть выдано на отдельные его этапы по заявлению застройщика.
Помощь специализированных компаний
Заказчик-застройщик может самостоятельно заниматься процедурой или доверить её специализированной компании. Специалисты проведут все работы по сбору и проверке документов, взаимодействию с надзорными органами для согласования, что позволит получить разрешение максимально быстро и без проблем.
В каких случаях разрешение на строительство не требуется?
Выполнение большинства строительных работ без разрешения запрещено, но существует перечень построек, для которых оно не требуется.
Объекты, требующие разрешения
Разрешение всегда необходимо при строительстве жилого дома (индивидуального или многоквартирного), сложных технических объектов, гидротехнических сооружений, объектов, связанных с добычей полезных ископаемых, атомной энергетикой, опасных объектов, железных или автомобильных дорог общего пользования и других линейных объектов. Также обязательно для работ на особо охраняемых землях или объектах культурного наследия.
Объекты, не требующие разрешения
- Вспомогательные постройки на частном земельном участке физического лица: гаражи, сараи, бани, теплицы (кроме жилого дома). Важно, чтобы их использование было в частных целях, без коммерческой деятельности.
- Объекты, не являющиеся объектами капитального строительства: киоски, легкие каркасные ангары, павильоны, временные объекты без фундамента.
- Некоторые вспомогательные пристройки к жилым домам или торговым центрам (например, тамбуры, выставочные залы), если они имеют статус вспомогательной постройки с низкой функциональной значимостью и не выходят за границы участка основного здания.
- Изменения объекта, не затрагивающие его безопасность, права третьих лиц и не превышающие предельные разрешенные параметры.
Законодательство не дает четкого определения вспомогательной постройки, что может приводить к спорным ситуациям, которые часто решаются в суде.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
ГПЗУ является обязательным документом для начала проектных работ. Он носит информационный характер, показывая, что можно построить на участке.
Основные показатели ГПЗУ
- Информация о границах земельного участка.
- Информация о минимальных отступах от границ для определения расстояний до строений на соседних участках.
- Информация о видах разрешенного капитального строительства с учетом градостроительного регламента и генерального плана территории.
- Информация о возможности или невозможности раздела участка.
- Информация о возможностях подключения к инженерным коммуникациям (водоснабжение, газ, электроснабжение).
- Информация о наличии или отсутствии на участке объектов культурного наследия.
Как получить ГПЗУ
Для получения документа собственнику, арендатору или их доверенному лицу необходимо обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления (например, Комитет по архитектуре и строительству, архитектурно-планировочное управление).
Необходимые документы для обращения:
- Свидетельство о собственности или договор долгосрочной аренды на земельный участок.
- Полный пакет кадастровых документов с кадастровым номером участка.
Документ подготавливается и выдается бесплатно, срок его составления не должен превышать 30 дней.
Государственные учреждения выдающие «ГПЗУ» могут иметь различные названия. Например, в Подмосковных Химках оно называется архитектурно "Планировочное управление". А в самой Москве за «ГПЗУ» следует обращаться в Комитет по архитектуре и строительству. Далее имея « на руках» «ГПЗУ» застройщик может приступать к проектным работам.