Аудит выбора земельного участка, геодезические геологические изыскания
Наверное, любой кто хоть раз сталкивался с вопросом покупки земельного участка, знает, что проблема его приобретение заключается не только в финансовых возможностях, а еще во множестве других нюансов и факторов, сопряженных с таким приобретением. Об основных моментах, на которые необходимо обращать внимание при земельной сделке будет рассказано в данном материале.
Естественно, для застройщика выбор земельного участка это самое основное - без земли ничего не построить. Очень редко девелоперы или застройщики владеют собственным земельным банком. Поэтому для получения земельных участков под будущие строительство им необходимо участвовать в государственных аукционах, которые дают права на получение земель в длительное арендное пользование.
Критерии выбора земельного участка
Информация о прохождении таких аукционов выкладывается в сети «Интернет» на государственных сайтах и любой желающий может с ней ознакомиться, принять свое участие в этих аукционах. Но перед покупкой необходимо обратить внимание и проверить ряд ключевых моментов. В противном случае может возникнуть множество проблем, решить которые будет очень сложно. В худшем случае участок может быть попросту не пригоден для желаемого объекта строительства. При выборе земельного участка необходимо обратить внимание на его функциональные особенности, площадь, геометрии, расположение, при необходимости еще и на транспортную инфраструктуру.
Технические условия и изыскания
Но основное внимание следует обращать на технические условия участка, так как они могут не соответствовать потребностям застройщика. Например, количество кубометров, стоков, канализаций могут не соответствовать расчетном объемам сливов в нее от будущего объекта капитального строительства. Тоже самое необходимо сказать и про возможности электроснабжения, отопления и газоснабжения на месте будущего строительства. Их возможности также могут не соответствовать ожидаемым потребностям. Вместе с тем и геология участка может не позволить возвести на нем запланированный объект.
При проведении аукционов на получение право пользования земельным участком, стоит учитывать информацию о проведенных на нем изысканиях, для этого можно ознакомиться с документами. Но они зачастую бывают слишком старыми и содержащими уже недостоверные данные. Поэтому участникам таких аукционов еще до их проведения необходимо со своим геологом и геодезистом объехать и проверить выставленные на нем участки. Это хоть и возможно исключительно за свой счет, но экономить на такой процедуре нельзя. Иначе попросту можно приобрести, непригодную или несоответствующую данным кадастрового паспорта, землю.
Для того чтобы этого не допустить геолог проверяет геологические характеристики участка. А геодезист соответствие фактического расположение и границ участка его кадастровому паспорту. Тут факты несоответствия встречаются сплошь и рядом, особенно в условиях плотной городской застройки. Например, после постройке жилого дома, на части территории около него, но ему не принадлежащей, может быть устроена парковка, которой нет в кадастровых документах. Но это одна из самых минимальных проблем, так как парковку легко ликвидировать. Могут быть обнаружены на такой земле и более серьезные объекты.
Юридическая проверка
Также важно с кем происходит сделка. Если она намечается не с государством, а с частным или юридическим лицом, то необходимо проверить «чистоту» и наличие документов на данный участок. Нет ли на нем обременения, не находится ли он в собственности. Для того, чтобы на участке начать строительство, необходимо принципиальное согласие его хозяина.
Выше мы описали лишь самые ключевые моменты отталкиваясь от которых необходимо проводить аудит земельного участка под будущие строительство. В полной редакции все особенности приобретения земель и взаимоотношения её продавца с её покупателем описаны в земельном кодексе РФ.
Новейшая редакция которого вышла 1 марта нынешнего года. Наша организация при проведении аудита земельного участка проверяет:
Его юридическую «чистоту», отсутствие обременений, наличие всех необходимых документов и т д.
Его геологические характеристики. Возможно ли на нем возведение запланированного объекта строительства.
Его геодезические характеристики. На соответствие фактических данных с данными отраженными в документах.
И его оценку с экономической точки зрения. Его расположение, инфраструктура, транспортная доступности и. т.д.
Далее выдается заключение, в котором отражается все характеристики данного земельного участка. По которым уже можно безошибочно понять, есть смысл покупать эту землю или нет.
Геодезические изыскания
Геодезическая съемка является необходимым условием любого строительства. Именно поэтому исследования необходимы для любого строительства. Практика показывает, что лучше заранее выяснить состояние почвы и грунты, чтобы потом не переделывать покосившиеся стены из-за неправильно заложенного фундамента.
Работы по изучению местности
Топографо-геодезические работы, необходимые для оценки технических условий района застройки, разработки генплана с учетом наиболее целесообразного использования территории, создания или обновления топографических карт и т. д.
Геодезические работы при землеустройстве, востребованные при межевании земли, определении границ и площади участка застройки, разработке проектов и пр.
Геодезические работы в строительстве, обеспечивающие точное и правильное расположение строящихся объектов на местности, а также их возведение в соответствии с проектом и требованиями нормативной документации.
Комплексное производство геодезических работ на всех этапах строительства: топографическая съемка, территориальное землеустройство и создание геоподосновы, геодезическая разбивка, исполнительные съемки, составление технического отчета и т. д.
Данные работы являются обязательными для составления качественной проектной документации.
Отчет о проделанной работе
Специалисты создают геодезический план участка, необходимый для начала строительства.
Предварительный осмотр объекта
Специалисты проводят осмотр объекта, составляют перечень необходимых работ.
Это позволяет провести предварительную оценку стоимости.
С какими объектами мы работаем
Генеральные подрядчики
Банки
Сетевые ритейлеры
Девелоперы
Металлургия
Застройщики
Угольные и горнорудные компании
Госкорпорации
Энергетические компании
Геодезические работы для строительства
Для строительства объектов, соответствующих всем требованиям законодательных норм, необходимо создания грамотной проектной документации. Качественное выполнение геодезических работ — это основа для создания грамотной проектной документации, гарантирующей возведение объектов, отвечающих расчетным срокам эксплуатации.
Геодезические изыскания позволяют более рационально использовать средства при инвестициях в строительство объектов, выполнить грамотную разработку проектной документации для их строительства или реконструкции. Достоверность и полнота результатов инженерно-геодезических работ при строительстве, обеспечивается наличием современной техники, оборудования и приборов, а также высокой квалификацией специалистов компании, использующих в своей работе передовые методы исследований и получения данных.
Геодезические работы — важнейший элемент при подготовке, строительстве и сдаче строительного объекта.
Контроль геодезических работ подрядчика.
Строительство начинается с геодезических работ, проведение которых лежит на «плечах» подрядной организации. Но может проводиться и независимыми специалистами. О том, что представляют собой эти работы, для чего они нужны и к чему могут привести ошибки в геодезических расчетах, будет рассказано в данном материале.
Геодезическая съемка перед началом строительства проводиться с целью поместить объект в строгом соответствии с требованиями плана и нормативной документации.
Объяснятся это просто - чтобы строение служило долго и не требовало постоянного ремонта, оно не должно давать перекосов. Если же в геодезических изысканиях была допущена ошибка и строить начали не в том месте, то избежать невертикальных стен, негоризонтальных перекрытий и как следствие этого не равномерного распределения напряжения и перекосов будет почти не возможно. Важно заметить, что в случае возникновения перекоса на одном из этапов строительства выровнять его уже нельзя. Поэтому геодезическую съемку необходимо проводить не только перед началом строительства, но и в его процессе.
Предельное внимание геодезисты уделяют проверке монолитных конструкций. Работать с ними можно только «без права на ошибку». Ведь искривление в монолитной конструкции исправлять очень сложно и очень дорого. Или, если дефект произошел при укладке плитного фундамента, а стены уже начали возводить, то и вовсе невозможно исправить.
С целью не допустить неисправимые дефекты, перед монтажом монолитных конструкций необходимо проверять результаты измерений монтажного горизонта под них с учетом толщины постели раствора. Все полученные данные должно заноситься в журнал геодезического контроля. Поэтому геодезический контроль обеспечивает прочность и долговечность будущего сооружения. Геодезические работы при строительстве бывают нескольких видов. Каждый из которых требует определенных знаний и навыков. Мы расскажем основные из них.
Топографическая съемка, по сути, является основой геодезического исследования. И делается с целью составления топографического плана местности (геоподосновы). Затем полученном плане размещают здания, сооружения, и коммуникации которые заказчик планирует возвести.
Чтобы заказчик мог получить документы, дающие право на землю, геодезисты проводят землеустроительные работы. Они обозначают границы размера земли под предполагаемую застройку (межевание).
Без этих работ и получения необходимого «пакета» документов начинать любые строительные работы в нашей стране запрещено. Затем, когда документы готовы и разрешение на строительные работы получены, приходит время проводить разбивочные работы. Они заключаются в переносе данных с бумажного топографического плана уже на саму землю. В виде закрепления на ней положения основных точек и плоскостей в полном соответствии с чертежами и заданными координатами. Тут очень важно все перепроверить и не допустить ошибки. Т.к. от точности этих работ во многом зависит и качество, и сроки окончания строительства, и затраты с ним связанные.
Когда строительство уже началось, геодезисты ведут на нем исполнительную съемку. Ею проверяют элементы точность расположения, которых влияет на прочность всего объекта строительства. Они не менее ответственные, чем им предшествующие разбивочные работы.
Параллельно с исполнительной съемкой, могут проводиться и геодезические наблюдения за возможной деформацией.
Эти работы, как и все им предшествующие, может проводить или заказчик или привлеченные им специалисты. Тем самым контролируют процесс строительства с геодезической стороны. Они включают в себя ряд регулярно выполняемых измерений. С целью обнаружения возможных деформаций или причин способствующих их возникновению. Постоянный мониторинг, которых позволяет не допустить их возникновения. Как было уже выше сказано, контроль качества геодезических работ может проводить как сам заказчик, так и привлеченная им организация.
Можно смело предположить не каждый заказчик имеет в своем распоряжении (штате) собственных геодезистов. Поэтому многие из них обращаются за помощью к сторонним специалистам. Это во многих случаях выходит гораздо дешевле, чем держать в своем штате такой персонал и закупать комплект геодезического оборудования.
Геодезисты из контролирующей строительство компании обычно «кочуют» с объекта на объект, они видели множество различных ситуаций, следовательно, обладают внушительным опытом, который позволяет в кратчайшие сроки выявить и предотвратить появление того или иного дефекта. Также стоит учитывать, что договорные отношения, которыми регламентируется сотрудничество с заказчиком, обязывают привлеченных специалистов предоставлять, своевременные и точные отчеты с описанием положения дел, объекте строительства. А от точности и качества их проверок зависит не только последующий жизненный цикл того или иного объекта строительства. Еще от них зависит репутация компании, которую они представляют. Ведь ей в последующем необходимо будет получать новые и новые заказы.
Геологические изыскания
Лучше заранее выяснить состояние почвы, чтобы потом не переплачивать. Бытует мнение, что геологическое изыскание необходимо лишь для элитного строительства и работы эти необязательны, но это не так. Исследования необходимы для любого строительства. Практика показывает, что лучше заранее выяснить состояние почвы и грунты, чтобы потом не переделывать покосившиеся стены из- за не сделанной геологии.
Сбор геологических сведений
Сбор данных геологических исследований грунтов на объекте:
Определение количества скважин;
Составление и согласование технического задания;
Получение геоподосновы;
Получение разрешения на бурение;
Работы по бурению.
Обработка полученных данных
Камеральная обработка материалов, прогнозирование возможных трансформаций инженерно-геологических условий участка.
Проведение лабораторных испытаний грунта.
Предоставление итогового отчета
Инженерно-геологические изыскания
Выполнение инженерно-геологических изысканий необходимо для определения опасностей и рисков нештатного влияния природных процессов на будущее строительство, которое грозит разрушениями здания, вплоть до до дальнейшего его сноса. Специалисты проводят комплексную проверку, по результатам которой предоставляется полный технический отчет.
Грамотная оценка геологической ситуации и точное прогнозирование зависит от профессионализма и опыта команды. Профессионалы способны не только оценить текущую ситуацию грунтов районов застройки, но и спрогнозировать возможные изменения геологии при взаимодействии возведенных объектов и окружающей среды. Комплекс проводимых работ дает возможность получить полную картину состояния грунтов, что позволит в дальнейшем при проектировании и строительстве избежать многих осложнений.
Ошибки, допущенные непрофессионалами при геологических изысканиях, могут серьезно сказаться на результате строительства и обернутся миллионными потерями.
Инженерно-геологические изыскания — уменьшает риски и стоимость строительства.