3 этапа выбора генерального подрядчика или «Развилка, Диктатура и Щит»
Предлагаемая серия из трех небольших статей будет полезна прежде всего заказчикам и инвесторам, находящимся в стадии выбора подрядчиков и субподрядчиков для планируемого строительства жилых, торгово-офисных и инфраструктурных объектов.
Если вы руководитель проекта, директор по строительству или инвестициям, финансовый или генеральный директор, а тем более начальник тендерного отдела, то вопрос выбора основных партнеров, с которыми вы планируете осуществление проекта является ключевым после определения принципиальной экономической целесообразности проекта.
Конкретные критерии выборы подрядчиков и особенности проведения тендерных процедур
Десятилетний опыт непосредственного управления крупными инвестиционными проектами в роли технического заказчика помогает нам выделить ряд правил и принципов по выбору генерального подрядчика.
В первой статье мы постарались взвесить плюсы и минусы осуществления строительных проектов собственными или привлеченными силами, во второй будут описаны конкретные критерии выборы подрядчиков и особенности проведения тендерных процедур, а в третьей мы приведем пример договора с генеральным подрядчиком и на его основе постараемся разобрать основные права и обязанности каждой из сторон.
Этап 1. «Развилка - Делай сам или Не делай сам».
В самом начале перед заказчиком строительства стоит вопрос, строить самому или же привлечь стороннюю компанию для проведения строительно-монтажных работ? Другими словами, будет ли инвестор выполнять самостоятельно роль генерального подрядчика или же наймет кого-то?
Выбор одного из вариантов во многом определяет дальнейшие действия инвестора и этот выбор не такой очевидный.
Как всегда есть плюсы и минусы каждой из стратегий, хотя это деление достаточно условное, каждый потенциальный плюс может оказаться минусом при плохом контроле исполнения и наоборот, потенциальные минусы могут быть нивелированы профессиональным управлением.
К условным плюсам выполнения работ собственными силами можно отнести:
Контроль за процессами и результатами.
При осуществлении строительства собственными силами потенциально возможен более детальный контроль за основными параметрами проекта, такими как стоимость работ, сроки реализации проекта, контроль объемов и качества работ. Все ключевые сотрудники находятся в зоне вашего контроля, решения принимаются быстро, проблемы тоже решаются быстро.
Но это возможно лишь при условии формирования сильной команды из людей, уже имеющих успешный опыт создания генерального подрядчика. В противном случае ресурсы и время, которое необходимо для того, чтобы сформировать компетенции и эффективно настроить бизнес-процессы может быть критичным и не позволит вовремя реализовать проект.
Более низкая стоимость строительства.
Сэкономленный рубль – заработанный рубль. Теоретически, стоимость строительства собственными силами должна быть меньше, чем стоимость привлеченного подрядчика. Но тут есть много ограничений. Нужно ли покупать машины и оборудование или есть возможность аренды необходимой техники? Есть ли возможность распределить необходимые инвестиции между несколькими проектами, чтобы достичь максимальной экономии на масштабе проводимых работ? Как более эффективно сначала найти и нанять, а потом уволить сотни или тысячи рабочих?
Прежде, чем начинать экономить, нужно сначала сделать максимально детализированный инвестиционный бюджет, а также общий прогноз движения денежных средств.
Вообще, любой инвестиционный проект это непрекращающийся ответ на вопрос «Что, если..?». Это постоянный анализ отклонений основных параметров, таких как стоимость строительства, размер выручки, срок реализации проекта, пропорция и стоимость собственных и привлеченных средств. Строительства - это всегда оценка вероятности и результатов нескольких возможных сценариев, определение предельных и критических отклонений и принятие решений на основе такого анализа. Ваша возможность детального прогнозирования доходов и расходов напрямую определяет успешность инвестиционного проекта.
Развитие нового бизнес-сегмента. Если вы смогли эффективно осуществить строительство для самого себя, что далеко не у всех получается, то возникает потенциальная возможность заработка от оказания строительно-монтажных услуг третьим лицам. Рентабельность строительно-монтажного бизнеса варьируется от 25-30% на небольших объектах до 5-10% на крупных инвестиционных проектах.
Помимо дополнительного заработка, оказание услуг третьим лицам может минимизировать простои собственной техники и рабочих при их временном избытке. Строительство это всегда цикличность и сезонность, и любая возможность сгладить неравномерности существенно улучшает показатели бизнеса.
К основным минусам осуществления работ собственными силами можно отнести:
Размывание финансовых ресурсов.
Нужно заниматься тем, что действительно приносит вам деньги, остальное лучше отдавать на аутсорсинг, до тех пор, пока вы не решите, что в будущем вы планируете зарабатывать на оказании строительно-монтажных услуг другим компаниям на рынке.
Развивать новое направление только для того, чтобы обслуживать свои собственные 1-2 проекта точно не стоит. Невозможно будет добиться той экономии на масштабе, которая есть у подрядчиков, ведущих 10-20 проектов.
Скидки за объемы на материалы и оборудование, проверенный пул субподрядчиков, выстроенная транспортная и складская логистики, минимизация брака, возвратов и воровства, наработанная репутация, позволяющая получать товарные кредиты, всего этого вы не получите в первый 1-2 года начала своей деятельности. Размер прибыли генподрядчика, которую вы можете оставить внутри компании, а в текущих рыночных условиях на больших объемах это не более 10-15%, будет невелирован ошибками и неэффективностью на начальном этапе работы, которых будет очень много.
Потеря времени и сил.
Не профильный бизнес отнимает время и организационные ресурсы. В строительстве как нигде важно соблюдать график выполнения работ. При сроке строительства в 2 года и плановой рентабельность в 15%, задержка на 3 месяца снижает рентабельности в первый год до 11%, а задержка на 6 месяцев до 7,5 % соответственно.
Чтобы добиться слаженной работы всей управленческой команды нужны месяцы, иногда годы. Нужно потратить очень много времени для настройки бизнес-процессов, нужно много проинвестировать в формирование управленческой команды. При этом это команда на начальном этапе будет
сильно недозагружена. Оптимальным решением при небольшом количестве проектов может являться наличие в штате собственного сильного главного инженера или директора по строительству, усиленных сметно-договорным отделом. Эти управленческие ресурсы позволят адекватно вести переговоры с подрядчиками и контролировать результаты их работы.
Невозможность переложить ответственность.
В строительстве очень важно управление рисками. Делая все собственными силами, вы и все риски берете на себя. Можно привести следующие примеры, когда разделение рисков может сильно повлиять на успех реализации проекта:
Финансовые риски.
В строительстве всегда есть возможность переложить часть из них на подрядчиков, которыми, например, можно платить с отсрочкой платежа на 1-2 месяца за уже выполненные работы. Кроме того, в текущих рыночных условиях подрядчику можно предложить оплатить часть работ построенными метрами, так, чтобы он финансово был заинтересован в своевременном и качественном выполнении работ.
Риски несоблюдения техники безопасности и гибели рабочих на строительной площадке. При привлечении сторонней организации для выполнения работ, все риски, связанные с нахождением рабочих на строительной площадке будет нести подрядчик, а не вы.
Риск некачественного выполнения работ и Гарантийные обязательства. Если подрядчик выполнил работы плохо, то он их сам и переделает. Если вы сами себе построили плохо, то финансовые потери будет переложить не на кого. То же самое с гарантийными обязательствами. Претензии покупателей к качеству выполненных работ будут первично обращены к вам, но в случай привлечения подрядчика, их будет на кого переадресовать. А представьте себе ситуацию, когда вы выполнили работы своими силами, а новых проектов у вас нет, зато есть двухлетние обязательства по осуществлению гарантийного ремонта. О гарантийных обязательствах в начале строительства никто не думает, зато потом это превращается в проблему недовольных жильцов, которая часто находится на личном контроле какого-нибудь губернатора.
Не самый очевидный риск вначале, но пожалуй один из самых важных исходя из нашего опыта – возможность немедленно заморозить или прекратить проект в случае изменения экономической обстановки. Мы можем уверенно сказать, что самое главное в инвестициях – это постоянно задавать себе вопрос, а является ли проект окупаемым на каждом из последующих этапов. Самое худшее, что может случиться – это понять, что проект убыточен, когда все инвестиции уже сделаны. Если проект и нужно приостановить, то важно это понимать как можно раньше, когда есть возможность для изменений. Теперь, представим себе ситуацию, когда проект нужно остановить, но вы его делаете собственными силами.
Как быстро вы сможете уволить рабочих? Что делать с кредитами, взятыми на приобретение техники? Куда девать остатки приобретенных материалов? Этих вопросов можно избежать, если вы привлекаете подрядчиков, но если вы все делаете сами, то потери будут очень существенными.
Таким образом, взвесив все за и против Заказчик или Инвестор должен принять обоснованное и рациональное решение, реализовывать инвестиционный проект собственными силами или же привлекать стороннюю подрядную организацию. Если вы решили идти вторым путем, то тогда для вас будет полезным ознакомиться с тем, как проводить тендер и каким должен быть договор с генеральным подрядчиком.
Об этом мы напишем в следующих двух статьях - Этап 2 «Тендер или Диктатура Заказчика» и Этап 3 «Договор или Юридический щит Заказчика».
Строительство по договорной цене: плюсы и минусы.
Существующие законодательство в рамках рыночной экономики не запрещает частным компаниям заключать договора по договорной стоимости. Т.е работать по той цене, которая была определена в процессе переговоров. В таком виде расчетов есть свои плюсы и минусы. В чем они заключаются будет рассмотрено в данном материале.
В Советское время не существовала понятия «договорная стоимость», все работали по строго установленным тарифам, которые никто не изменял. Впоследствии появилась система «хозяйственного расчета», при которой хозрасчетные подразделения хоть и стали иметь свою прибыль, но там было все «прозрачно» и необоснованных расценок не возникало. А уже чуть позже системы хозрасчетов появилось понятие «договорная стоимость». Т.е. стоимость, которая определяется по взаимному согласию инвестора и подрядчика. В её рамках работы начинают вестись за установленную в процессе переговоров сумму.
Как правило, договорная стоимость должна обеспечивать интересы подрядчика и быть выгодна инвестору. Также она должна способствовать сокращению сроков строительства и повышению технического уровня и качества объекта строительства. Предметом формирования договорной цены в строительстве чаще всего являются услуги и работы по осуществлению строительства объекта или его отдельных частей (этапов), субподрядным работам при новом строительстве, реконструкции и капитальном ремонте зданий и сооружений.
Аналогичным образом могут формироваться договорные цены на услуги и работы по проектированию, проведению инженерных изысканий, а также отдельные услуги по осуществлению функций заказчика-застройщика, по проведению строительного контроля, поставке, монтажу и наладке оборудования, входящие в сводный сметный расчет строительства и предназначенные для передачи иным исполнителям. Как было выше отмечено, ни под какие юридические ограничения такой вид расчетов не подпадает. И частные организации имеют полное право работать за те деньги, которые их устраивают.
Исключения составляют лишь государственные компании, они должны строить по территориальным тарифам. В этих тарифах четко указано, сколько и в каком регионе России стоит тот или иной вид строительных работ. Т.е государственные компании могут работать только по фиксированной стоимости. Исключения быть могут, но встречаются не часто. А частные организации имеют право использовать оба вида ценообразования и взаиморасчетов.
Плюсы и минусы
При работе по строго регламентированным государством тарифам цена стабильна и понятна. И даже в случаях, когда она сильно занижена, в ней все ясно. То с договорной ценой вопрос обстоит на порядок сложнее. Ведь стоимость может быть абсолютно любая: завышенная и заниженная. Где при заниженной цене в большинстве случаев или инвестор банально желает сэкономить, что невыгодно подрядчику, или подрядчик, с целью получить заказ, может умышленно занижать его стоимость. Что в большинстве случаев приводит к незапланированным в смете расходам.
Завышенная по сравнению со среднерыночной стоимостью в большинстве случаев бывает тогда, когда или подрядчик желает заработать на «доброте», или доверчивости инвестора или инвестор имеет какие-либо свое дополнительные интересы. Например, он платит больше чем необходимо, а потом полученные денежные средства делятся, или возвращаются. Но уже это отдельный разговор, к строительству отношения не имеющий. Договорная цена может быть абсолютно любой.
Основным вопросов в ней является, кому она выгодна. Разумеется, если она выгодна обеим сторонам, то отрицательные аспекты в ней увидеть сложно. Комфортно работать за столько, сколько хочешь. Главное уметь договориться. Также плюсом договорного ценообразования является возможность расчета по бартеру. Например, в случае если поставщик стройматериалов должен своему покупателю какую либо сумму денег, которую денежными средствами не может вернуть. то возможна оплата материалами или услугами. Что тоже может служить выплатой долга.
Но не все так идеально как можно подумать на первый взгляд. Первый минус, что эта цена скрыта, и различные организации на одном и том же объекте могут работать за разную стоимость. Можно продешевить. Второй, что такая цена может быть ничем не обоснована. Поэтому в случае невыплаты, если дело дойдет до судебного слушания, то шансы, что суд удовлетворит иск о невыплате, будут невелики. Т.к. будет не доказать, чем обеспечена или оправданна указанная стоимость. В заключение стоит отметить, по какой из двух существующих систем ценообразования работать, дело личного выбора каждой компании. Самое главное, чтобы работы велись без потери качества.