Сметная стоимость и финасовые аспекты в строительстве

Обоснование результатов аудита сметы

Обоснование результатов перед Заказчиком и Подрядчиком является одним из самых важных аспектов при проведении аудита сметной документации. Смоделировать ситуацию можно достаточно просто: представьте себе Заказчика, который получил смету от подрядчика и дальше не знает и не понимает, что с ней делать. Заказчик обращается в специализированную компанию. Мы проводим аудит сметы и предоставляем отчет. И тут возникает ситуация, в которой Заказчик не всегда знает, что делать с полученным отчетом и как защитить эту смету.

Как правило, защита сметы происходит на совещании с Заказчиком и представителем генподрядчика либо проектировщика. Обсуждается и согласуется каждая позиция сметы, по которой было выявлено завышение стоимости. По каждой обсуждаемой позиции мы предлагаем нашу стоимость и основание, по которому мы приняли ту или иную цену.

При защите результатов аудита проекта главный инженер проекта и аудитор встречаются с проектировщиком и, ссылаясь на нормы, правила, СНиПы и разработанные проектные решения, защищают и предлагают оптимальные варианты.

Основным и важным преимуществом специалистов является защита смет не только перед Заказчиком, но и перед Подрядчиком.

Специфика аудита сметы в рыночных расценках

Наиболее актуальным видом аудита для коммерческих объектов и проектов, в которых инвестору требуется не условная стоимость, а фактические затраты, которые он понесет в процессе реализации проекта, является аудит смет в рыночных расценках.

В отличие от других видов аудита - по федеральным или региональным расценкам, которые могут не отображать реальность, - результат аудита в рыночных расценках отображает актуальную стоимость проекта на текущий момент, которая зависит от цен на рынке.

Специфика проведения аудита смет в рыночных расценках отличается от аудита смет в ФЕРах или ТЕРах большей трудоемкостью.

Причина больших трудозатрат заключается в том, что при проведении аудита смет по рыночным расценкам наши специалисты запрашивают коммерческие предложения от компаний, которые предоставляют аналогичные услуги: товары, материалы и оборудование по каждой позиции в смете.

Результатом запросов являются реальные коммерческие предложения с реальными ценами и сроками поставок. Для определения более точной стоимости мы запрашиваем не менее трех коммерческих предложений и определяем среднюю стоимость материала или услуги.

При составлении сметы подрядчики, как правило, пытаются максимально увеличить и завысить стоимости. Поэтому одним из самых важных аспектов в проведении аудита смет по рыночным расценкам является то, что в процессе работы мы сравниваем каждую позицию с существующими рыночными ценами.

Несмотря на то, что позиций в смете может быть довольно много, задача наших аудиторов заключается в том, чтобы предоставить Заказчику отчет с рыночной стоимостью по каждой позиции. В этом и заключается основная трудоемкость и актуальность проведения данного аудита.

Экономическая целесообразность проведения аудита проектных решений

Чрезмерная дороговизна строительного проекта не во всех случаях обусловлена допущенными в нем ошибками или предумышленно включенных в него необоснованных или даже ненужных затрат. Как выявить излишнюю дороговизну проекта и уменьшить его стоимость, будет рассказано в данном материале.

Главная цель аудита - это проверка. В данном случае проверка тех объемов работ, которые определили проектировщики. Такая проверка позволяет выявить и исправить ошибки, допущенные при составлении проекта, а также с точностью до одного строительного куба вычислить необходимое количество строительного материала. Потом в составленной по результатам такого аудита смете не будет завышенных или лишних цифр.

Тем самым целесообразность аудита проектных решений объясняется желанием заказчика видеть проект без накруток его стоимости.

Финансово-технический надзор

Финансово-технический надзор обязателен при проектном финансировании банком и при выдаче кредита на строительство. Именно в этом случае опыт наших специалистов применим в данных услугах.

Финансовый надзор

Финансовый контроль включает в себя:

Контроль над целевым использованием кредитных и собственных средств по проекту.
Проверка соответствия запланированных в бюджете капитальных затрат по проекту и фактических расходов, анализ отклонений, предоставление рекомендаций по их устранению и предложений по снижению рисков, при необходимости актуализация бюджета.
Контроль над изменениями, вносимыми в Бюджет капитальных затрат.
Контроль исполнения обязательств Заказчиков и их контрагентов по заключенным договорам.
Контроль соответствия объемов и стоимости выполненных подрядчиками и предъявленных к оплате работ, закупленных материалов и услуг проектно-сметной документации, договорным условиям и текущим рыночным ценам.
Контроль и оценка основных рисков, связанных с реализацией проекта и рисков увеличения стоимости проекта, выявление факторов, влекущих к ухудшению финансового состояния и предоставление предложений по их устранению.

Технический надзор

В рамках технического надзора осуществляется контроль по следующим направлениям:

Контроль над соответствием фактических сроков выполнения работ срокам, указанным в плане-графике реализации проекта в части проектных, строительно-монтажных, пусконаладочных работ, поставки оборудования и материалов.
Анализ исходно-разрешительной и проектно-сметной документации на предмет комплектности и достаточности для реализации Проекта.
Контроль документооборота на строительной площадке на предмет его соответствия требованиям нормативных актов, действующих на территории РФ.
Экспертная оценка степени готовности объекта строительства.
Проверка соответствия выполнения строительно-монтажных работ проектной документации, действующим техническим регламентам и строительным нормам.
Проверка качества выполненных работ, в том числе с применением приборов неразрушающего контроля.
Определение технических факторов, оказывающих негативное влияние на изменение параметров проекта относительно плановых показателей, оценка степени воздействия таких факторов на реализацию проекта, предоставление рекомендаций, направленных на их устранение.

Инженерный отчет

В результате проведенных проверок оформляется инженерный отчет, содержащий в себе подробную информацию о текущей стадии реализации проекта:

Акты контрольного обмера объемов выполненных работ.
Копии документов, представленных в ходе работы.
Результаты измерений и показаний приборов.
Протоколы интервью.
Расчеты специалистов.
Фотоматериалы.
Выводы и предложения по минимизации всех выявленных и потенциальных факторов риска.

Для чего необходим финансово-технический надзор?

Финансовый контроль или, говоря проще, контроль за финансами и качество строительных работ, необходим на каждом этапе строительства. Что представляет из себя эта услуга?

Финансово-технический надзор — это комплекс контрольно-инспекционных и аналитических мероприятий, проводимых на периодической основе и направленных на защиту интересов инвестора, кредитора или заказчика строительства. В нем принимают участие как инженер-сметчик, так и специалисты по строительному контролю.

Главная задача работы — полный контроль над качеством и объемом поставляемого на стройку оборудования, а также соотношение стоимости работ со средними по рынку значениями.

Регулируя каждый этап строительства с финансовой и технической стороны, Вы избавляетесь от непредвиденных расходов, сокращаете сроки проведения работ, а также получаете качественный результат.

Финансово-технический надзор необходим на всех этапах проведения строительных и ремонтных работ.

Особенности инвестиционных проектов строительства многоквартирных домов

В данной статье мы осветим некоторые специфические сложности, возникающие при точечной застройке и важные аспекты при выборе земельного участка. Инвестиции в строительство многоквартирных домов всегда сопряжены с высокими рисками, но при строительстве в уже застроенном жилом массиве, путем точечного строительства, риски особенно велики.

Данный вид девелопмента специфичен тем, что Инвестор планирует возвести строительный объект в уже существующей устоявшейся застройке. Как правило, это центральные части городов, исторические или престижные районы города.

Такое решение довольно заманчиво тем, что «нового жилья» в таких районах, как правило, нет, а стоимость «вторички» значительно выше, чем в новостройках на окраинах города. Особенно важно наличие всей необходимой инфраструктуры и возможность подключения к существующим коммуникациям. Безусловно, такая недвижимость считается престижной и высоко ценится, особенно, если Застройщик использует современные архитектурные и технические решения.

Такие квартиры на стадии начала строительства, как правило, хорошо продаются по цене «вторички» в данном районе. Помимо вышеперечисленных преимуществ, имеются существенные трудности при реализации таких проектов, требующих от Застройщика более тщательной и кропотливой работы по подготовке к строительству.

Имеет смысл подразделить риски застройщика на правовые, технические и экономические.

Выбор земельного участка и варианты застройки

Прежде всего, Застройщику требуется подыскать подходящий земельный участок для строительства. В случае с существующей застройкой это достаточно сложная задача, поскольку свободных участков, подходящих под строительство, не так уж много.

Существует три основных варианта:

Реконструкция существующего строения.
Пристройка к существующему объекту.
Новое строительство, путем сноса старых зданий и ветхого фонда.

Строительство новых домов на месте сноса старых и ветхих строений производится, как правило, на основании «Договора о развитии застроенных территорий», в рамках которого производится последовательный снос старого и строительство нового с переселением жильцов ветхого фонда в уже построенные дома.

Такой способ достаточно интересен Застройщикам, так как «новые дома», как правило, по площади в 10 раз больше снесенных строений, что достигается за счет этажности и более эффективного использования площади застройки.

При этом Застройщик не несет затраты на приобретение земельного участка и частично экономит на стоимости подключения к коммуникациям. На Застройщика ложатся затраты в виде передачи квартир жильцам ветхого фонда, а это, как правило, составляет от 8% до 20% от общей площади квартир в новом строительстве. Таким образом, такой вариант строительства является привлекательным для Застройщика, но требует затрат для расселения сносимого дома или расселения «пилотного» дома, если речь идет о квартальной застройке.

Реконструкция зданий — достаточно частое явление, когда речь идет об исторической застройке и требует сохранения фасадов и элементов конструкций для сохранения внешнего вида и его исторической ценности.

Такой вид девелопмента в основном рентабелен для офисного назначения, а для жилищного строительства используется достаточно в редких случаях. Единственное популярное в последние время направление — реконструкция старых фабрик и мануфактур под апартаменты «ЛОФТ». Это стилизованные, современные жилые здания или комплексы с высокими потолками и панорамным остеклением. Это направление девелопмента особенно популярно в исторических и деловых центрах крупных городов.

Новое строительство также встречается достаточно редко и возможно только за счет изменения функционального назначения земельного участка, который ранее использовался иным образом. Практически все земельные участки под строительство новых комплексов в крупных городах получены именно таким образом.

Необходимость комплексного аудита участка

В любом из вышеперечисленных вариантов застройки в черте города, Застройщику необходимо перед выбором земельного участка под застройку, помимо финансовых и экономических расчетов, сделать полноценный всесторонний аудит земельного участка.

После выбора потенциально подходящего земельного участка для строительства и проведения экспресс-оценки экономики, необходимо провести юридическо-правовой аудит земельного участка, объекта незавершенного строительства или здания, которое планируется приобрести с целью дальнейшего строительства или реконструкции. Результатом работы юридическо-правовой экспертизы является оценка рисков и возможностей строительства на выбранном земельном участке или объекте.

В данной процедуре юристы и аудиторы проверят законность получения земельного участка собственником и законность его продажи, возможность использования земельного участка в соответствии с планами, земельного права и прочие возможные вопросы, которые могут возникнуть в процессе оформления документации и строительства. Сложностей, которые могут помешать планам Застройщика, много и они могут возникать на самых разных стадиях реализации проекта.

Так, например, есть существенный риск невозможности смены разрешенного вида использования, сокращение санитарных зон и зон отчуждения, наложение мест общего пользования на приобретаемый земельный участок (в случае пристройки к существующему зданию), подача исковых заявлений со стороны жильцов близлежащих строений и сторонних участников и т. д. В итоге, в ходе работы юридической команды должны быть учтены все возможные юридические риски как на стадии приобретения, так и на стадии реализации проекта и ввода объекта в эксплуатацию.

Должны быть подготовлены и проанализированы контрмеры и методы правовой защиты, в случае возникновения рисков, на которые Инвестор-Застройщик готов пойти.

Технические риски и обследование

С технической стороны также множество рисков должно быть учтено при приобретении объекта недвижимости или земельного участка.

Необходимо проведение геодезии и геологии земельного участка, обследование существующих зданий и сооружений, фундаментов и элементов конструкций. Часто встречается отсутствие достоверной информации о подземных коммуникациях, которые либо не отмечались на картах, либо были утеряны, а без понимания наличия или отсутствия таковых может достаточно серьезно повлиять на себестоимость строительства. Также в случае с пристройками к существующим зданиям требуется полное обследование конструкций и элементов здания и постоянный мониторинг конструкций на всех этапах строительства, что позволит избежать появления деформаций и частичного или полного обрушения.

Технический и правовой анализ земельного участка или объекта сноса/реконструкции в условиях существующей застройки обязательно проводится Застройщиком перед выходом на сделку по покупке или заключения контракта и требует более детального и глубокого анализа по сравнению с «чистыми» площадками, поскольку процесс реализации таких объектов всегда сопряжен с различными рисками приостановки строительства, и итоговая себестоимость таких проектов может увеличиться достаточно существенно.

В такой ситуации наиболее успешными инвесторами остаются компании, которые уделяют вопросу предварительной проработки будущего строительного объекта максимальное внимание, исключая даже незначительные на первый взгляд недочеты и заблаговременно подготавливая меры по устранению возможных рисков.

В следующей статье мы более подробно разберем риски и проблемы, связанные с анализом и реализацией строительных площадок «Пристройка к существующему зданию».

Искать